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财联社 11 月 28 日讯 （记者 林坚）资本市场 REITs 版图迎来重要扩容。
证监会今天正式发布 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告 （征求意见稿）》，明确商业不动产投资信托基金的产品定义、注册运营要求、机构责任及监管框架，同时明确相关事宜参照现有基础设施 REITs 指引执行。
图为证监会发布公开征求意见公告。
受访人士认为，此次试点的推出，是继基础设施 REITs 五年探索后，资本市场服务实体经济的又一重要举措，将为庞大的商业不动产存量资产提供盘活渠道，助力构建房地产发展新模式，进一步完善多层次资本市场的投融资体系。
监管推动商业不动产 REITs 试点为何获得市场关注，记者梳理发现主要有四个方面，一是破解商业地产存量盘活困局；二是填补投资端优质标的缺口：三是依托成熟制度降低落地成本；四是推动行业转型与风险防控。
记者了解到，此次意见征集为市场提供了建言献策的机会，主体将结合实践对产品定义、资产标准等条款提出细化建议，助力制度完善。证监会后续吸收意见后，将进一步优化 《公告》，为试点顺利开展奠定制度基础。
划定产品运作全流程规范
《公告》 共八条，从产品定义到监管责任，覆盖商业不动产 REITs 全运作链条，为试点划定清晰规范，确保操作有章可循。
产品定义上，《公告》 明确商业不动产 REITs 是 「通过投资商业不动产资产支持证券获取不动产所有权或经营权，运营管理以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公募证券投资基金」。这一定义既贴合 REITs 核心属性，也突出商业不动产的资产特性。
主体资质方面，申请募集的基金管理人、托管人需符合 《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》 要求。其中，基金管理人还需具备健全的商业不动产投资管理、资产运营、内控及风险管理制度，确保能胜任专业运营需求。
募集前期准备环节，基金管理人需对拟持商业不动产开展全面尽职调查，并聘请合规专业机构提供评估、法律、审计服务；后续需向证监会提交符合法规要求的注册申请材料，保障募集流程合规。
资产准入标准是核心门槛，拟持商业不动产需符合国家战略、发展规划及产业政策，权属清晰、范围明确、合规手续齐备，且已产生持续稳定现金流。这一要求从源头保障资产质量，为投资者收益稳定打底。
运作阶段，基金管理人的主动管理责任被重点强调——需按法律法规及基金合同，主动履行商业不动产运营管理职责，毕竟运营效益直接关系基金收益水平。
专业机构责任方面，基金管理人、托管人及评估、法律等机构需按规定履职，遵守执业规范与监管要求，为市场健康发展提供专业支撑。
监管与自律框架明确：证监会及其派出机构负责监管与风险监测处置，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会承担自律管理职责，形成 「监管+自律」 协同防控体系。
制度衔接上，商业不动产 REITs 其他事宜参照 《公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行）》 执行，充分借鉴基础设施 REITs 成熟经验，降低制度衔接成本；同时 《公告》 自公布之日起施行，为操作提供明确时间依据。
多方联动风险防控与发展支撑体系
商业不动产 REITs 的平稳运行，依赖各类市场主体协同发力，《公告》 通过清晰权责划分，构建起多方联动的风险防控与发展支撑体系。
基金管理人是核心主体，承担从资产筛选、尽职调查到日常运营的全流程责任。其不仅需具备合规资质，更要搭建完善的投管、运营及风控体系——商业不动产运营涉及租金管理、租户维护等专业环节，管理人的能力直接决定资产保值增值效果，进而影响投资者收益。
基金托管人肩负资产安全监督责任，需按法规保管基金资产，监督管理人投资运作，防范资金挪用、违规操作等风险，守护投资者合法权益。
评估、法律、审计等专业机构是重要支撑，评估机构为不动产价值定价提供依据，法律机构审查权属与合规性以规避法律风险，审计机构通过财务审计保障运作透明度。这些机构的合规执业，是市场公信力的关键保障。
监管与自律组织则构建多层次体系，证监会及派出机构防范系统性风险、维护市场秩序；证券交易所负责日常交易监管，保障交易公平公正；行业协会通过自律规范机构行为，为市场创新留足空间。
市场期待平稳起步
经过五年的探索实践，我国 REITs 市场已逐步站稳脚跟，为商业不动产 REITs 试点的推出筑牢了市场根基。数据显示，截至 11 月 27 日，我国已上市 REITs 产品达 77 只，累计融资金额 2070 亿元，总市值规模突破 2200 亿元，达到 2201 亿元。
从市场表现来看，REITs 产品的投资价值逐步显现，已成为大类资产配置中的重要品种。2024 年以来，中证 REITs 全收益指数上涨 22.46%，在市场波动中展现出较强的稳定性，这一表现也为商业不动产 REITs 的入市积累了投资者基础和市场认可度。
放眼全球成熟市场，商业不动产一直是 REITs 产品的核心底层资产。商业综合体、商业零售物业、写字楼、酒店等不动产，凭借稳定的租金收入和成熟的运营模式，长期占据国际 REITs 市场的主导地位。而在我国，商业不动产存量规模庞大，大量优质商业物业沉淀了巨额资金，存在通过标准化金融工具盘活资产、拓宽权益融资渠道的强烈内在需求。
此次证监会推出商业不动产 REITs 试点，正是在借鉴国际成熟经验的基础上，结合我国资本市场实际情况，坚持市场化、法治化方向的关键举措。通过 REITs 这一载体，既能让商业不动产资产实现证券化流转，又能为市场提供更多稳定收益的投资标的，同时助力房地产行业探索新的发展路径，一举多得。
此次试点并非从零起步，而是深度衔接现有成熟制度，参照基础设施 REITs 指引执行相关事宜——这一设计的核心优势在于，基础设施 REITs 五年运行中积累的产品设计、发行上市、运营管理及监管经验，可直接为商业不动产 REITs 所用，减少制度重建效率损耗，也让市场主体更快适应新产品。
对市场而言，商业不动产 REITs 的加入让 REITs 底层资产更趋多元，此前 REITs 聚焦基础设施领域，如今商业不动产的纳入，可满足不同投资者配置需求；同时，商业不动产与居民消费场景紧密相关，其证券化能让普通投资者低门槛参与优质商业物业投资，分享行业发展红利。
对房地产行业而言，这是新的融资渠道——当前行业处于转型关键期，通过 REITs 盘活存量商业不动产，可有效降低企业负债、优化现金流，助力构建 「轻资产+运营」 的发展新模式，激活沉淀资金投入新业务。
对资本市场而言，商业不动产 REITs 进一步完善多层次体系：作为直接融资工具，其能提高直接融资比重、优化社会融资结构；同时稳定收益特性可吸引保险资金、养老金等长期资金入市，为资本市场注入稳定性，促进资本与实体经济深度融合。
目前 《公告》 处于公开征求意见阶段，市场各方将围绕条款展开讨论并提出优化建议，推动制度更贴合实际。随着意见征集推进与正式文件出台，商业不动产 REITs 有望逐步落地，为资本市场与房地产行业注入新活力。
