新华财经上海 2 月 12 日电 （记者 杨溢仁） 随着首批商业不动产 REITs 的申报获交易所受理，我国 REITs 市场正式迈入 「基础设施不动产+商业不动产」 的全面发展新阶段。
展望 2026 年，公募 REITs 市场将呈现出怎样的发展特征？「热行情」 背后，市场如何看待部分项目的终止、撤回？聚焦后续投资，各机构应如何在守住安全底线的情况下合理布局？
双轮驱动拓版图 扩容提质启新程
眼下，国内公募 REITs 市场已步入 「首发+扩募」 双轮驱动的常态化发展阶段，市场规模较 2024 年末实现翻倍，成为了资本市场存量盘活的核心工具之一。
根据华西证券统计，截至 2026 年 1 月 30 日，国内已上市的公募 REITs 数量达 78 只，总市值 2287 亿元，流通市值为 1247 亿元，另有 37 只产品待上市 （24 只首发、13 只扩募）。
可以看到，现阶段市场发展呈现出了三大特征：一是资产版图扩围，从传统基础设施向商业不动产延伸。2026 年 1 月底，首批 8 只商业不动产 REITs 获受理，项目类型除购物中心、奥特莱斯外还涵盖了酒店、商办、商业综合体——其中陆家嘴 REIT 为 「商办+商场综合体」，凯德 REIT 为 「商办+商场+服务式公寓综合体」，保利发展 REIT 采用非综合体混装资产类型首发上市，涵盖广州商办与佛山商场。
多位管理人预测，2026 年度首批商业不动产 REITs 的募资规模将超 314 亿元，并就此开启 「基建+商业」 双赛道。就目前来看，首批商业不动产 REITs 的落地产品数量、募资规模和底层资产数量，大概率将超过 2023 年下半年推出的首批消费基础设施 REITs。
国泰海通证券指出，商业不动产 REITs 的落地，将撬动超 40 万亿元的存量商业资产，打开长期扩容空间。华泰证券表示，首批商业不动产 REITs 呈现供给提速、资产多元、单笔规模适中的特点，原始权益人涵盖国企、民企、外企，体现了政策支持各类市场主体通过 REITs 盘活存量资产的导向，不过部分项目估值预测较为乐观，后续需重点关注交易所审核反馈及估值调整情况。
戴德梁行分析认为，首批商业不动产 REITs 中，酒店类资产的资本化率整体处于合理区间，一线城市写字楼资本化率贴合市场均值，二线城市零售商场类资产部分估值预测偏低，投资机构还需警惕估值回调风险。
二是扩募机制常态化。目前，监管层已将扩募申报间隔时间由 1 年缩短至 6 个月，并进行了流程简化，使得扩募成为了市场规模增长的重要引擎。来自中信建投证券的观点认为，扩募机制优化的核心是提升市场流动性与资产运作效率，2026 年的扩募产品将持续贡献规模增量，重点集中在基建与保租房赛道。
三是资金结构优化。一位保险机构投资人表示，保险、社保等长期资金加码增配，使得公募 REITs 二级市场的日均成交额稳中有升，并促进了定价效率的持续改善。华泰证券进一步指出，券商自营和保险资金是当前公募 REITs 机构配置的绝对主力，其中保险资金偏好高分红、基本面稳健的资产，券商自营则显著青睐风险资产，两类资金的布局差异推动了市场定价的多元化。
进退有序显理性 去粗存精促规范
值得一提的是，在市场热度不断升温的背后，部分项目终止、撤回申报的情况亦时有发生。
2026 年 1 月 23 日，沪深交易所同步披露了 5 单 REITs 集中终止／撤回申报，这是市场首次规模化的退出案例，标志着 REITs 市场 「严准入、进退有序」 的生态正在形成。
具体到项目层面，上交所公布了 3 单，包括富国首创水务 REIT（扩募）、建信建融家园保租房 REIT、创金合信电子城产业园 REIT；深交所有 2 单，包括建信金风新能源 REIT、华夏万纬仓储物流 REIT。五单项目申报时间跨度从 2022 年 9 月至 2025 年 5 月不等，其中富国首创水务 REIT 扩募搁置逾 3 年，为公募 REITs 历史上最久停滞案例。
据记者了解，此次终止、撤回的核心原因有几个方面：
首先是监管新规趋严。2025 年 12 月交易所新版审核指引明确了 7 类终止情形，例如，材料过期 （财务或评估报告超期未补）、回复超时 （未按期回复问询） 等因素均会触发退出机制。
一位接近管理层的业内人士告诉记者，公募 REITs 试点五年，市场存量规模已超 2000 亿元，进入常态化发展阶段，发行监管思路从 「重发行数量」 转向 「重底层资产质量和现金流稳定性」 是必然趋势，新规的落地正是为了倒逼市场提升申报效率和质量。
另有多位基金管理人士指出，按新规要求，交易所问询需在 30 日内回复，特殊情况可延期 30 日，累计最长 60 天，此前搁置的项目多因超过时限未回复，才触发了清退条款。
其次是资产质量不达标。部分项目现金流稳定性、运营效率不符合高质量要求，原始权益人就会选择主动撤回，择机再报。一位参与公募 REITs 发行的中介机构人士透露，底层资产估值下降也是重要原因之一，至少有三单项目因审批周期较长，临近审批时估值与上报时差距较大，需下调估值后重新申报，因此选择主动撤回。
再者，是出于对市场与策略的调整。商业不动产 REITs 开闸后，部分机构选择重新优化资产组合，这并不意味着原始权益人会暂停非核心项目的申报。
中金公司强调，集中撤回并非市场降温，而是公募 REITs 市场从 「重数量」 转向 「重质量」 的理性回归。华泰证券亦表示，首批商业不动产 REITs 开闸后，机构资源向优质商业资产倾斜，部分非核心、资质一般的基建类项目被主动撤回，这是市场成熟的体现，而非行业景气度下滑的信号。
价值回归定主线 稳健布局赢长远
业内普遍认为，此次 「终止」 事件是公募 REITs 高质量发展的必经阶段，随着商业不动产 REITs 试点深化、政策护航持续，REITs 市场有望在震荡中实现结构优化和韧性增强。
华西证券预计，2026 年，我国公募 REITs 的新增上市项目有望达到 20 单，年末总数破 100 单，总规模向 3000 亿元冲击。据中信建投测算，仅保租房赛道的 REITs 而言，其 2026 年全年的新增规模就有望超 200 亿元，成为重要增量。中信证券则认为 2026 年是迈向万亿级的关键一年，长期市场空间可达 2 万亿元。
「观察 2026 年的市场趋势层面，伴随商业不动产 REITs 的批量上市，公募 REITs 的资产类型将持续丰富；扩募常态化将推动单只产品做大，并使得平台化运作提速；监管完善分红、估值、退市机制，意味着优胜劣汰的加剧。」 前述投资人直言，「由此，聚焦投资层面，个人认为，可继续关注 『高分红、优质运营、具备扩募潜力』 的标的，优先布局保租房、高标仓储、核心商圈的商业资产，以稳为主。」
中信证券则提示，各机构应关注公募 REITs 的解禁与利率波动风险，在坚守现金流基本面的前提下，择优布局。
华泰证券判断，2026 年 REITs 市场基本面的分化将更为明显，市场将回归价值逻辑。聚焦投资，各机构需精选基本面稳健、估值合理的优质品种。
编辑：林郑宏
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