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财联社 1 月 6 日讯 （记者 王海春）房地产行业处于多重变革过程中，国内不动产信托投资基金 （Real Estate Investment Trust，简称 REITs） 的快速发展，取得令人瞩目的成绩。
据戴德梁行今日披露的数据，截至 2025 年 12 月 31 日，全市场上市基础设施公募 REITs 产品共 78 只，总发行规模约 2200 亿元，新增规模与 2024 年大致持平，REITs 产品新增 20 只，发行额 600 亿元。
数据显示，2025 年国内发行的公募 REITs 募资规模约 600 亿元，金额上与 2024 年基本持平；按发行单数，2024 年发行 29 单，2025 年发行 20 单。
公募 REITs 二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。
此外，2025 年成为机构间 REITs（持有型不动产 ABS） 长足发展的大年。
机构间 REITs 产品的底层资产主要包括工业厂房、购物中心、涵盖优质写字楼及配套商业的城市综合体、IDC 数据中心，租赁住房等多种资产类型。截至 2025 年 12 月 31 日，持有型不动产 ABS 累计发行规模约 475 亿元，产品数量 22 只，其中 2025 年新增发行 16 单，而 2024 年只有 5 单。
「2025 年是我国基础设施 REITs 从 『常态化发行』 向 『高质量发展』 转变的标志性一年，资本市场多层次 REITs 显现出长足繁荣的发展态势。值得关注的是，REITs 底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产 REITs 开启试点，机构间 REITs 更是实现爆发式增长，2025 年 16 单的发行数量较往年 5 单实现三倍增长。」 戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国 REITs 联盟理事顾悦如表示。
一家银行机构研究员指出，当前房地产行业正处于从开发逻辑向经营逻辑转型的关键窗口期，证券化不仅是融资方式的转变，更是资产价值发现机制的重构。
据戴德梁行监测数据，截至 2025 年四季度，北上广深四个一线城市，存量优质写字楼总存量高达 4760 万平方米。而商业不动产 REITs 试点，被认为是顺应市场变化的重要举措，为持有大量优质商办物业的企业提供了崭新的融资和退出渠道。
「通过 REITs、私募基金等工具，不动产的现金流、运营效率表现，将直接转化为资本市场定价依据，这也对资产持有方运营资产能力，提出更高要求。」 上述研究员表示。
业内人士认为，在基础设施 REITs 试点经验的坚实基础上，证监会版的商业不动产 REITs 推出试点，恰逢其时。
「市场有望在 2026 年，看到首批产品发行落地。这不仅会在资产版图上补足优质商业写字楼以及星级酒店资产这两枚拼图，而且实实在在为多层次 REITs 市场的持续提质扩容并与国际成熟资本市场接轨，提供了重要路径。」 顾悦如补充道。
