财联社 12 月 11 日讯 （记者 李洁）12 月 10 日至 11 日，中央经济工作会议在北京召开。
会议对 2026 年经济工作作出全面部署，关于 「坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险」，房地产领域被重点提及。会议强调 「着力稳定房地产市场」，并系统提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式等方向。
这为正处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径，释放出 「防风险、稳预期、促转型」 的清晰信号。
「2024 年 12 月政治局会议对地产所在段落开头的表述是 『有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线』，此次会议为 『坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险』，化解风险的表述一个是 『有效防范』，一个是 『积极稳妥』。我们认为对应近期一些企业出现的风险事件，表述从预防变为应对的变化值得关注，后续相关市场化和法制化的 『稳妥』 处理可能会逐步展开。」 浙商证券分析师杨凡告诉记者。
其进一步表示，会议提出的 「控增量」 和 「去库存」 都明确，未来新房销售总量不再是追求目标，新增供应的品质才更为重要。
货币政策方面，中指院分析师表示，物价合理回升是货币政策的重要考量因素，同时指出要 「灵活高效运用降准降息等多种政策工具」。
「本次会议再提降准降息，意味着 2026 年降息空间仍在，而美联储降息将为我国货币政策进一步释放空间。另外，财政货币政策延续更加积极、适度宽松的基调，预计 2026 年财政政策有望保持较大力度。」 中指院分析师称。
防风险仍是首要任务
本次会议将房地产相关内容置于 「防范化解重点领域风险」 框架下，凸显出当前阶段防风险的紧迫性。
易居研究院研究总监严跃进认为，该项任务最核心的内容是强调要守牢底线，将房地产内容置于守牢底线的框架下，意味着房地产不能触碰一些底线。
其指出，政策划定的 「底线」 清晰明确，涵盖房价稳定、房企资金回笼、楼盘交付及头部企业债务几大核心领域，杜绝房价不可控下跌、项目大规模烂尾、头部企业传染性违约等风险事件重演。
「2025 年部分领域可能已接近底线边缘，2026 年必须绷紧神经，积极稳妥化解风险。」 严跃进称。
这一定位背后，是对当前市场形势的精准判断。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尽管 「十五五」 规划将住房置于民生保障范畴，但短期内防风险仍是房地产的重点任务。
「当前，出险企业的风险处置仍在进行，近期个别龙头企业债务问题再次加剧市场担忧；新房销售放缓也给保交楼持续带来压力，同时银行个贷不良率有所上升。因此，综合处置行业风险、实现软着陆的任务依然存在。」 李宇嘉表示。
存量思维主导施策
会议明确提出 「因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等」。
分析人士指出，这一表述标志着政策重心进一步转向存量消化，并将去库存与保障性住房建设直接挂钩。
「这延续了先前的双轨制模式 （保障房归保障管、商品房回归市场） 政策思路。」 在杨凡看来，「鼓励」 意味着地方可量力而行，节奏上可能会和市场客观环境适配，不必担心保障型住房短期供给过多带来房价进一步的压力。
严跃进强调，「着力稳定房地产市场」 的关键在于去库存，必须提升去库存的能力与动力，挖掘新的需求点。收购存量房用于保障房，既有助于缓解房企压力，也能补齐住房保障短板，是 「一举多得」 的重要举措。
58 安居客研究院院长张波认为，不同能级城市策略将有所分化：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给结构，优先保障高品质改善型用地，推进 「好房子」 建设；三四线城市则以去库存为核心，严格控制新增宅地供应，并通过购房补贴、降低置换门槛等方式激发需求，同步盘活各类闲置资产。
他指出，快速盘活市场闲置房源，包括消化部分房企及二手房市场的滞销房源，这其中的重点是缓解房企去化压力。收购存量商品房可通过专项债、再贷款等多元化融资方式推进，并可结合城市更新，将闲置房源改造为保障房或租赁住房，形成可持续运作模式。
「当前新房广义库存规模较大，部分热点城市改善型项目去化也在放缓。」 李宇嘉表示，因此，2026 年各地可能进一步细化供给策略，例如依据行政区去化周期来调节开工和供地节奏。随着新市民等群体对保障性住房需求的上升，2026 年存量房源转化为保障房的项目，有望在资金支持下明显增加。
公积金制度改革发力
作为普惠金融的核心载体，住房公积金制度改革成为本次政策的重要发力点。本次会议提出 「深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设」，被视为激活民生金融资源、支持合理住房消费的重要举措。
「当前公积金制度面临一些现实挑战，如部分城市个贷率偏低、异地贷款流程有待优化、对租购并举支持力度不足等。」 李宇嘉认为，公积金是当前最主要的住房普惠金融工具，应进一步扩大其作用，甚至可探索以此为基础组建住房银行，更好地支持新市民、青年群体及新模式的转型。
张波预计，下一步公积金政策将在贷款额度优化、异地办理流程简化等方面推进创新，并降低刚需群体的购房门槛。同时，政策可进一步因城施策，例如提升一线城市无房群体租房提取额度，提高贷款上限；同时可拓展公积金使用范围，如用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更大程度发挥其保障功能。
而杨凡认为，本次会议在表述上，将 「深化住房公积金制度改革」 和 「有序推动 『好房子』 建设」 放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。
「当前公积金资金池总体充裕，改革空间较大。应积极探索公积金政策与去库存工作的结合点，如在首付支持方面进一步发力，帮助覆盖购房首付成本，从而更直接地助力市场稳定。」 严跃进称。
加快构建发展新模式
对于会议重申 「加快构建房地产发展新模式」，多位受访人士表示，这进一步表明，单纯依赖旧模式已难以为继，行业企稳回升的根本出路在于新模式的尽快确立与落地。
「新模式是一个系统性工程。它既包括前面提到的好房子供给、存量盘活用作保障房等具体举措，更离不开基础性制度建设的支撑。」 一位房地产行业分析师认为，只有建立匹配需求的供给体系，并加大对人的投资——包括就业、生育、教育等保障，才能从根本上修复行业发展的社会基础。
回顾过去 30 年房地产市场发展历程，根据中国房地产指数系统数据，主要城市房价在过去三十年经历了显著上涨。截至 2025 年 10 月，北京新建住宅价格指数从 1994 年底的 997 点上涨至 4624 点，上海从 912 点上涨至 3799 点，深圳从 2000 年底的 1112 点上涨至 4887 点，三个一线城市新建住宅价格指数累计涨幅均在 300% 以上。相较而言，二手住宅价格指数波动更加明显，以 2004 年 12 月北京价格为 1000 点，截至 2025 年 10 月，上海、深圳、北京二手住宅价格指数分别达 9116、8996 和 7910 点。
但 2021 年下半年以来行业进入调整期，新房价格整体横盘微降，二手房价格持续下行。分析人士指出，这种调整正是旧模式难以为继、新模式尚未完全建立之间的 「阵痛期」。
中指院分析师预计，2026 年全国新建商品房销售面积同比下降 6.2%，降幅较今年有所收窄。在 「控增量、优存量」 导向下，新开工和投资规模虽继续下降，但将有助于库存消化和供求关系改善。中长期看，「十五五」 期间商品住宅年均销售规模预计保持在 7-8 亿平方米，随着库存逐步去化、社会预期修复，市场有望在 「十五五」 中后期逐步走出调整。
