文 | 闻旅派，作者 | 王念念，编辑 | Sette
日本民宿行业要变天了？
外国人通过在日本投资民宿，剽「经营管理签证」 这条路也基本宣告结束了？
这几天大阪府发布了一个文件：在大阪34个市町村中，29个市町村以及河内长野市的部分地区，将会全面停止 「特区民宿」。
啥是「特区民宿」？
以前你想在日本做民宿，你就绕不开他们的《住宅宿泊事业法》 的规定。
这规定里要求，你的民宿一年最多只能营业180天。你想想，你费劲巴拉的搞了个民宿，结果人家告诉你只能经营半年，那你肯定不愿意嘛。
那为了解决你的这点小情绪，以及为了迎接世博会解决游客住宿难题，并盘活当地「空置住宅」，大阪当时推出了一个吸引外资、刺激旅游发展的王炸政策——「特区民宿」。
说白了，就是在大阪，民宿投资者只要满足一定条件，就可以拿到365天全年运营的牌照。
就不用管那个《住宅宿泊事业法》了，实现全年无休营业。
你比别人多做半年生意，怕不是傻子都知道这玩意有搞头。
事实上也是，目前大阪是名副其实的「民宿之都」，投资风水宝地，2019年大阪还只有2000多家民宿，到2024年7月已经飙到6696家。日本95%的特区民泊都集中在大阪市。
申请量也是连月破纪录，从今年3月到7月，每个月都有200多件新申请。大阪游客前往心斋桥或环球影城时选择入住民宿已成为标配。
但是现在大阪发的这个文件，明摆着告诉你，「特区民宿」 这个口子目前要收掉了。
大阪府这次很干脆，基本上算是一刀切。
按照目前披露的信息看，之后能继续申请「特区民宿」 的，只剩下羽曳野市、贝冢市、泉佐野市，再加上部分区域的河内长野市，这四个地方还开着口子，但也说不准会不会随时被堵死。
而且这不是草案，是会正式实施的行政文件。
实施日期是2026年的5月29日，也就是说从这个日期之后，将不会再接受新的特区民宿的申请。
大阪府为什么要这么做？
明面上这是一个民生问题。啥意思呢？
简单说就是：大家都来大阪开民宿，把本地大爷大妈们整不会了。
因为民宿爆发式增长，带来的噪音、垃圾、陌生人出入频繁，把当地居民逼到崩溃。大阪市的投诉数量，从2021年的88件，一路飙到2024年的556件，涨了5倍。
大阪市保健局的数据显示，2024年的投诉中，垃圾处理不当有103件，夜间噪音也有87件。
当地人觉得家附近全是提着行李箱的游客、门口垃圾堆成山、大半夜开派对，晚上根本睡不着！
因此，大阪的问题，一下子从「酒店不够住怎么办」变成了「民宿太扰民怎么办」。
所以，大阪府知事吉村洋文同志，早在今年8月就吹风要暂停「特区民宿」。寝屋川市市长也是直接表态：「我们这不欢迎特区民宿！」
追求居民舒服和追求游客爆满，这俩路子本来就是逆行车道，现在大阪府选择暂缓民宿发展，保护居民。
而更大的问题是，当地政府与外国投资者，尤其是中国投资者的矛盾。
日本有一个「经营管理签证」，而大阪特区民宿却成了外国人拿「经营管理签证」 的捷径。
有投资者通过虚高报价、名义挂靠等方式，借民宿拿经营管理签证，钻制度空子。造成的结果就是，很多外国人通过在大阪开民宿，轻松拿到日本长期居留权。
因此，当地政府也担心，这个「特区民宿」制度是否正成为一条过于便捷的移民通道。
这其中中国投资者是重灾区。
据官方数据显示，大阪市内40%的「特区民宿」是中国人运营的。截至2024年6月，日本获得 「经营管理签证」 的总人数为3,9616人，其中中国人数量达到20,551人，超过一半。
而且大阪的很多物业中，看似是一栋楼里几十个民宿，其实背后都是同一批投资人，本质上做的是「酒店式」运营。
却打着民宿旗号，完美绕开了酒店行业更严格的消防、卫生和管理法规。
所以，很多当地居民认为，「特区民宿」只是让外国投资者获利，对本地居民生活并无益处。
而且不止大阪一个地区在收紧民宿，东京墨田区，曾经也是对民宿比较友好的地方，现在也举起大刀，提出来一个新条例草案，基本就是变相直接劝退民宿投资人。
草案里有很多苛刻条例。
比如，只能周五周六开门，相当于一周让你上两天班，还指望发家致富？再比如，开业前要开「居民说明会」。相当于你想在小区开个烧烤摊，得让全体业主投票同意。
东京都丰岛区也在2025年9月10日宣布，区内约一半的区域将禁止新设民宿，且民宿营业的期间限定在暑假和寒假期间。
这样的调整明面上是保护当地居民生活环境，但也或许是为了给当地酒店营造更好生存空间。
日本酒店这几年价格上涨严重。
根据 《东京商工リサーチ》 统计，截至2025年3月，日本13家上市酒店 （商务酒店） 旗下15个品牌的平均客房价格达16679日元，同比上涨12.6%。
相比疫情低谷期的2021年同期，仅为7755日元，短短几年间，价格翻了一倍还多。
一方面是日本旅游爆了，另一方面则是通货膨胀导致日本国内物价不断上涨，酒店运营成本如食材、水电、人力等费用都在增加。
社媒上很多网友吐槽，比如在名古屋，以前两万日元能住两晚的酒店，现在一晚就花光了。新冠前，一晚3万日币左右的家庭房，现在一晚要卖到6-7万。
但民宿价格却便宜的离谱，很多民宿仅为酒店价格的一半，而且房间面积还要大不少。
所以，日本住宿市场现在就是很魔幻。
酒店价格高涨，客房数量供不应求，如果对民宿放任不管，势必劣币驱使良币。这些人一方面蚕食正规酒店市场份额，另一方面又通过「经营管理签证」 钻空子，享受红利。
因此，目前日本大部分的民宿政策调整，是围绕东京、大阪、京都三大热门旅游都市圈，抑制野路子民宿的无序发展。
同时，也是希望用政策倒逼真正有实力的投资人，在日本当地去投资标准化、合规化的酒店旅馆。
公开信息显示，2024 年全年日本酒店投资金额预计将首次突破 1 万亿日元大关，为自 2005 年相关统计开始以来的历史最高纪录。
2025 第一季度 （1-3 月） 日本国内酒店的投资总额达到 1,730 亿日元，较去年同期增长 81%。
