新华财经上海 5 月 16 日电 （谈瑞） 美东时间 5 月 15 日，中国最大的房产交易和服务平台贝壳 （NYSE:BEKE; HKEX:2423） 发布了其 2025 年第一季度财务业绩。受财报不及预期，特别是毛利率下降等因素影响，当日其美股股价下跌 5.29%，收于 19.16 美元。
根据贝壳最新披露的财务数据，一季度，其存量房业务交易额同比增幅近三成，反映了其作为二手房市场头部中介服务商的 「领跑者」 地位之稳固。但与此同时，社交平台上关于其中介收费 「凭什么那么贵」 的拷问甚嚣尘上。在存量房时代这场不同利益立场的碰撞中，中介服务深度与费率合理性间应当如何寻找平衡点？
图为 2025 年以来贝壳美股行情走势
存量房业务稳健增长 贝壳持续巩固市场 「领跑地位」
从贝壳最新发布的财务数据来看，2025 年第一季度，贝壳实现总交易额 （GTV）8437 亿元，同比增长 34.0%，净收入 233 亿元，同比增长 42.4%，净利润 8.55 亿元。核心业务板块中，存量房业务保持稳健增长态势，交易额达 5803 亿元，同比增长 28.1%，贡献净收入 69 亿元，同比提升 20.0%。
贝壳同时披露的经营数据显示，截至一季度末，活跃门店数量为 5.52 万家，活跃经纪人规模达 49.09 万名，分别实现 29.6% 和 23.0% 的同比增长。
「一季度的市场表现非常稳健，延续了去年 9 月份政策所带来的积极影响。全国二手房交易市场活跃度仍维持在高位。」 贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示。
尽管贝壳存量房业务的交易额增速和净收入增速都已经显著滞后于 GTV 增速，但从收入贡献的角度来看，其仍然是贝壳商业版图中非常重要的一块，更是全国二手房交易市场中不可忽视的一只 「领头羊」——2024 全年，贝壳 GTV 为 3.35 万亿元，同期机构测算的北上广深四个一线城市的二手房交易额合计约为 2.73 万亿元，由此可见贝壳平台在全国房地产市场的江湖地位。
数据来自贝壳历年财报
二手房交易成本重构 中介收费偏高引发减负呼吁
贝壳节节新高的存量房业务营收和市占率等数据，投射到二手房市场的实际交易过程中，却是买卖双方 「你来我往」 间一个复杂且饱受争议的存在。
以上海这个全国二手房交易额最高的城市为观察样本，二手房交易成本主要包括税费 （契税、增值税及附加、个人所得税、印花税）、中介服务费以及其他小额杂费 （登记费、交易手续费、土地出让金等） 这三大部分。
近年来，为提振住房消费，政策层面的减负措施已经率先落地：2024 年 11 月财政部等三部门联合调整契税政策，将 140 平方米以下住房契税从 3% 降至 1%；上海同步取消普通住宅认定标准，产证满 2 年交易的住房增值税全免，个税税率也由 2% 压缩至 1%。
改革后，原先占据交易总价约 9% 的综合税费最低可降至 2%（即 1% 契税+1% 个税），这使得占据交易总价 2%-3% 的中介服务费颇为尴尬地成为了二手房交易成本中最大的一笔开支。
贝壳旗下的直营品牌链家是上海地区市场份额最大的经纪机构，据多家行业机构统计数据，链家在上海的挂牌市占率达到 70%，成交市占率约为 25%。在此背景下，上海链家颇为强势地维持着行业最高收费标准——买卖双方合计支付成交价格的 3%（即买方 2%+卖方 1%），且据近期调研，该费率在沪几乎没有议价空间。相较之下，其他中介机构普遍执行 2% 的收费标准且留有让渡余地，部分中小机构为争夺市场份额甚至推出最低 「买方 1%+卖方免佣」 的让利策略。
值得注意的是，四个一线城市中，目前也仅有上海链家维持 3% 的高收费标准。北京链家早在 2023 年 9 月就将佣金率由 2.7% 统一调降至 2%，并从单边收佣转变为双边收佣。广州、深圳的链家中介也都表示，目前收费标准为买卖双方各承担 1%。
对于链家的城市间 「区别对待」 和费率的 「居高不下」，上海地区的众多购房者在社交平台上颇有微词，「凭什么链家中介费那么贵」 这类的 「灵魂拷问」 数不胜数。当税费改革已实质性降低交易成本，占据更大支出比重的中介服务是否具备与其费率相匹配的价值创造能力？特别是在房源信息日益透明化的数字时代，经纪服务的议价逻辑又当如何重新校准？
图为某社交平台搜索 「上海链家中介费」 关键词的展示页面
从 「成交导向」 到 「服务导向」 推动房地产市场平稳健康发展
在二手房交易流程中，针对买卖双方的信息整合与供需匹配始终是核心起点。长期以来，存量房市场存在着显著的信息不对称困境：卖方难以准确评估资产价值，买方苦于寻找适配房源且担忧产权纠纷等诸多交易风险，双方对贷款、缴税、过户等复杂流程普遍存在认知盲区。
如一位中介就表示：「看起来简单的一套房，却是我们从上百套里面筛出来的，有很多工作量购房者根本看不到。」
上述结构性矛盾曾构成传统中介的核心价值，但随着全国性房地产交易数字化平台的建设推进，信息壁垒正在被系统性打破。
以杭州市住房保障和房产管理局 2016 年上线的二手房交易监管服务平台为例，该模式通过 「去中介化」 机制重构了市场生态。房东可自主上传经房管部门核验的房源 （以核验编码确保真实性），购房者实名认证后直接对接业主完成看房议价。交易双方在政务窗口进行网签备案时，可获取标准化合同模板与全流程指导。这种 「政府搭台、买卖唱戏」 的创新模式获得了住建部认可并向全国推广，标志着基础信息服务的公共属性回归。
在此背景下，有受访专家认为，当前二手房中介服务的核心价值已从信息中介转向交易撮合，以及叠加的增值服务权益保障。由于房产交易具有低频高额特性，买卖双方的风险厌恶心理催生出了更深层次的服务需求，即建立信任桥梁、协调价格博弈、把控交易风险，以及协助完成贷款审批、交易过户、税费缴纳等环节。
「如果只是一个单纯的交易撮合，我个人认为 1% 已经不少了。」 一位受访专家表示，3% 的中介服务费率是否合理，还需要看是否提供了交付保障、金融服务等增值服务。其建议对中介服务质量设定评估标准，划分为不同档次，并明确每档收费费率的上限，而下限则交由市场选择。
市面上已有部分中介机构开始推动中介服务费从 「一刀切」 式的 「固定比例抽成」 转向 「分层服务定价」，如基础服务包 （信息匹配+合同起草） 定价 5000 元固定费用，全流程服务包 （含产权核查、贷款协助、过户代办） 按成交价 1.5% 计费，更有机构试点 「交易失败退还部分费用」 的风险共担模式。
存量房时代，市场正在倒逼中介机构从 「成交导向」 转向 「服务导向」，通过 「基础服务标准化、增值服务市场化」 的定价逻辑，让这些专业服务获得更为透明、更为匹配的价值评判体系，既保障消费者权益，又给予优质服务机构合理溢价空间。
从行业发展规律看，依托信息垄断和优势地位的粗放模式终将被时代淘汰。中介服务收费的存在不是原罪，费率的高低市场也自有一套评判标准。概而言之，创造价值，而非攫取价值，当是房地产市场平稳健康发展的应有之义。
编辑：葛佳明
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