财联社 12 月 23 日讯 （记者 王海春）在房地产市场持续调整背景下，一线城市核心区域市场走出了 「独立行情」。
北京海淀区今日成功出让一宗 「巨无霸」 级综合用地。上地 0702 街区地块由 3 幅子地块组成，其中，HD00-0702-18 地块、HD00-0702-24 地块均为住宅用地，HD00-0702-23 地块为 F3 其他类多功能用地。
公开资料显示，该地块总用地面积约 7.71 万平方米，规划建筑面积约 22.54 万平方米，起始出让总价 84.22 亿元，起始综合楼面价 37366 元/平方米。
上述综合用地开拍之前，已获海开控股、北京建工两家房企报价。经过数轮线下竞价，该地块最终被海开控股旗下的北京华大基业房地产公司以 84.56 亿元的价格摘得，成交综合楼面价 37517 元/平方米，溢价率 0.4%。
分析人士认为，尽管上述地块成交价格并未迈过百亿门槛，但该地块以 84.22 亿元的起拍价，仍然可称之为 2025 年北京土拍市场颇具象征意义的 「收官之作」。
中指院土地市场研究负责人张凯介绍，本次土拍仅有两家国企参与，一方面反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，另一方面也与地块出让规则中 「竞买人须通过海淀区政府审核」 的竞买门槛有关——该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。
「即便如此，在双重条件约束下，该地块仍以溢价成交，也再次映衬出海淀核心片区资产在现阶段具有较强的市场抗压能力。」 张凯称。
值得一提的是，这宗 「巨无霸」 综合用地，具有较强的稀缺性，其位于海淀上地学区，周边学区资源丰富，附带较强教育属性。同时，百度、腾讯等互联网大厂坐落于周边，已形成一定的产业集聚效应，加之未来还将借助 0702-23 地块规划建设人工智能产业集群，高能效的居住需求有望得以持续导入。
据悉，距离前述上地街区地块西北侧不远，系 2024 年 11 月成交的功德寺 「双子星」 地块，这两地块分别由绿城和越秀斩获，项目销售指导价格 10.5 万元/平方米。
「上地街区地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。」 张凯称。
业内人士表示，今年以来海淀区地块持续受到市场关注：无论是功德寺 「双子」 地块、朱房村 「双子」 项目，还是此前引发热议的树村 「顶豪」 项目，由于海淀区入市项目去化相对良好，因此该区域供给成为北京市场追踪的一个焦点。
而在今年 3 月份，北京新的单价地王就是在海淀区诞生的。
今年 3 月 18 日，海淀区树村资金平衡用地统筹项目地块引发激烈争夺，该地块用地面积约 3.97 万平方米，起拍价 58.64 亿元。当时，经过 265 轮激烈战，中海地产以 75.02 亿元的价格斩获该地块，溢价率 27.93%。10.23 万元/平方米的成交楼面价，打破了北京楼面价纪录，该地块由此晋升为北京新单价地王。
「在当前整体市场仍处于深度调整的背景之下，海淀区优质地块仍然能够走出独立行情，从某种程度上反映出核心城市核心资产，在分化市场中所具有的特殊地位。」 张凯补充道。
从市场情况角度观察，克而瑞分析师介绍，一线城市中，北京、上海 11 月新房成交环比均呈现止跌回稳态势，北京虽然成交增长动能放缓，但前 11 个月新房成交量累计同比仍出现微增%。
据克而瑞数据，2025 年 11 月北京新建商品住宅成交面积 24 万平方米，前 11 个月新建商品住宅成交面积 408 万平方米，累计同比增长 1%。
二手房方面，监测数据显示，今年 11 月北京二手房成交量 125 万平方米，环比增长 15%；今年前 11 个月二手房成交量 1435 万平方米，同比持平。
