财联社 11 月 11 日讯 （编辑 潇湘）为了让购房者更容易负担得起，美国总统特朗普上周想出了一个 「新点子」——计划推出长达 50 年期的抵押贷款，以帮助美国人更轻松地实现 「购房梦」。然而，这一计划一经公布，许多抵押贷款分析师都竞相发出警告：认为白宫需谨慎行事……
特朗普上周末在其旗下社交媒体 Truth Social 上发布了有关该产品的信息，迅速引发了美国社会的轰动。负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特对此回应称，他们正在 「努力」，并表示这将 「彻底改变游戏规则」。
显然，特朗普政府试图延长抵押贷款期限的一大目的，是降低购房者的月供——贷款期限越长，每月需要偿还的本金就越少。
近年来，随着房价和抵押贷款利率的攀升，导致普通美国人的购房负担能力显著下降，许多潜在购房者因此无力承担房贷。一些购房者已经开始转向浮动利率抵押贷款以降低每月还款额，长达 50 年期抵押贷款或许能为它们提供另一种选择。
但毫无疑问，这一方案也有其他方面的明显不足。最直接的代价就是，在整个贷款期限内，购房者的利息支出会显著更高，而且他们积累房屋净值的速度也会慢得多……
到死还不完？
50 年期房贷潜在的运作方式和计算如下：
假设一套价值 40 万美元的房屋，首付 20%，现有抵押贷款利率为 6.22%(这是房地美上周对 30 年期贷款的预估利率)。如果购房者选择 50 年期抵押贷款，其每月需偿还的本金和利息总额将比 30 年期贷款少约 200 美元。然而，从整个贷款期限来看，房主最终需要支付的累计利息总额将比 30 年期贷款多约 33.5 万美元——几乎快赶上了这套房屋的现价。
上述估算的前提，还是建立在 50 年期抵押贷款的利率，与 30 年期抵押贷款利率相同的背景下。
但这一点在未来显然很难做到——古根海姆证券联席主席 Jim Millstein 表示，贷款机构很可能会收取更高的利率，以抵消额外 20 年期限带来的信用风险，因为在此期间借款人可能违约。最终，更高的利率可能会抵消每月还款额的大部分甚至全部节省。
与此同时，背负 50 年期房贷的业主积累房屋净值的速度将远低于 30 年期的房贷者，因为更长的还款期内主要偿还的是利息。即便假设利率相同，若 50 年期房贷业主在 10 年后售房，其净值将比 30 年期贷款业主少约 3.8 万美元。这还不包括业主十年间支付的房产税、保险费及维修成本。
其他弊端还包括：额外 20 年的还款期，意味着若出现重大人生变故 (如离婚或失业)，可能导致还款困难。
甚至于考虑到美国首次购房者的年龄中位数已攀升至创纪录的 40 岁，50 年的贷款期限意味着许多人可能终生都永远无法还清贷款，反而会将债务转嫁给下一代……
「这将导致债务而非财富资产的代际转移，」Cotality 公司公共政策与行业关系主管 Pete Carroll 指出。
事实上，对于不少美国购房者而言，首付而非房贷可能是它们面临的最大障碍。而延长贷款期限对此毫无助益。加州房地产经纪人协会首席经济学家 Jordan Levine 指出，若 50 年期房贷成功刺激购房需求，可能反而会推高房价，增加购房者负担。
金融风险不容忽视
华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心创始人 Laurie Goodman 表示，关于 50 年期抵押贷款还有诸多问题仍待解答，包括抵押贷款支持证券投资者将如何看待该产品……
联邦住房金融局 (FHFA) 目前监管着房利美和房地美两大抵押贷款机构。房利美和房地美本身不发放贷款，而是从贷款机构收购约半数美国住房贷款，将其打包出售给投资者，并为这些贷款提供还款担保。
值得一提的是，美国私营贷款机构此前也曾尝试过此类超长期抵押贷款，尤其在 2008-09 年金融危机爆发前数年。
例如，房利美曾于 2003 年开始购买 40 年期抵押贷款，并于 2005 年扩大了该计划。直到 2014 年起，联邦住房金融局才禁止房利美和房地美了购买期限超过 30 年的贷款。
曾于 2009 至 2011 年担任美国财政部首席重组官的 Millstein 指出，「金融危机前曾出现许多类似的所谓创新，旨在降低抵押贷款成本，但结果却酿成了灾难。」
一些分析人士表示，为了支持 50 年期抵押贷款，特朗普将需要国会废除禁止政府担保贷款期限超过 30 年的法律。TD Cowen 分析师 Jaret Seiberg 表示，虽然监管机构也可自行批准 50 年期抵押贷款，但此过程需耗时一年或更久。
Realtor.com 高级经济学家 Joel Berner 在一份声明中写道：「这 (50 年期房贷) 显然不是解决住房负担能力问题的最佳方法。政府最好的做法是扭转关税引发的通货膨胀，正是这种通货膨胀推高了现有抵押贷款的利率。」
保守派共和党众议员 Marjorie Taylor Greene 也明确反对推出 50 年期房贷的构想，认为这类房贷让银行、房贷放款业者和房屋建商有利可图，但普通美国人支付的利息却会大增，甚至辞世时都未能还清房贷……
