作者：郭翔宇，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监
日前，财政部、中国人民银行、金融监管总局出台居民购房贷款贴息政策。自 10 月起，购买首套住房且住房面积不超过 120 平方米、总价不超过 150 万元的家庭，可就最高 100 万元商业房贷享受 1 个百分点贴息，最长 5 年。贴息资金由中央财政承担 90%、地方财政承担 10%。按当前首套房贷利率测算，100 个基点相当于将利息负担降低约三分之一，5 年最多可少付近 5 万元利息。
笔者认为，此次房贷贴息的意义不止于降低购房成本，还将通过影响居民租购决策、改善市场预期和释放乘数效应等方式，进一步释放住房需求，推动房地产市场企稳。结合中心此前持续跟踪和相关研究，本文从以下四个方面进行解读。
一、中央财政直接支持居民购房，推动政策工具实现重要突破
此次政策最值得关注的是，中央财政首次直接支持居民购房。此前中央财政贴息主要用于设备更新、中小微企业、服务业经营主体和个人消费贷款，此次进一步拓展到住房领域，直接降低居民家庭的购房成本。贴息资金中，中央财政承担 90%，地方财政承担 10%，中央财政成为主要资金来源，也使住房需求支持覆盖更广、力度更强。
财政政策直接支持住房需求，也是我们此前持续关注的方向。今年 1 月，中心发布 《中国不动产首席展望 2026》，对约 150 家行业头部机构的高管开展调研。其中，「下调住房贷款利率或提供贴息」 是 2026 年最受期待的住宅政策之一。报告也明确建议，通过房贷贴息、提高房贷利息个税抵扣等方式减轻居民购房负担。此次政策落地，与年初市场对需求端政策进一步发力的期待高度一致。
二、覆盖范围广，更利于三四线城市释放需求
此次政策明确支持首套住房，突出刚性购房需求。120 平方米以内、总价 150 万元以内的标准，在大量二三四线城市能够覆盖较大范围的住房，也使政策可以触达更多首次置业的家庭。
当前不同城市房地产市场持续分化。部分一二线核心城市逐步企稳，三四线城市仍面临更大的调整压力。此次政策的统一标准，使低房价城市有更多住房能够纳入支持范围。政策既突出首套刚需，也将更广泛的支持落在当前更需要释放住房需求的城市。
三、降低融资成本，改变居民租购决策
此次贴息的意义不只是减轻月供，更在于可能改变居民的租购决策。享受 100 个基点贴息后，符合条件家庭的实际房贷成本可降至 2% 左右，住房可负担性明显改善。
按照经典的住房使用成本 （user cost） 模型，居民会比较购房成本与租房成本，再决定 「买还是租」。过去房价上涨预期较强，预期升值会降低居民持有住房的实际成本；近几年房价预期发生变化，居民会更加实际地比较购房的持有成本与租房成本。根据中指研究院数据，截至 2026 年 6 月，50 城平均租金房价比约为 2.28%。财政贴息后，符合条件家庭的房贷成本已接近或低于这一水平。这不仅能够激活已有购房需求，也可能改变部分家庭的租购选择，将部分租房需求和潜在购房意愿转化为实际购房需求。
四、改善市场预期，释放乘数效应
此次财政贴息本身具有较强的信号作用。房地产市场持续调整过程中，居民是否愿意购房，不仅取决于购房成本，也取决于对市场的预期和信心。财政直接支持居民购房，释放了稳定住房需求的明确信号。成交改善后，也会通过价格、库存和市场活跃度进一步影响居民和企业预期。
贴息还会产生一定的财富效应。财政承担部分利息，减少家庭利息支出，不仅能够带动住房相关消费，也有助于扩大居民消费和内需。内需改善将进一步带动经济增长，稳定就业、收入和市场预期，并通过乘数效应进一步稳定住房需求和房地产市场。
编辑：王菁
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