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文 | 空间秘探，作者 | 王小熊
2025 年底，三家内地资本 「豪掷」13 亿港元，购入香港三栋酒店并改建为学生公寓，其中两宗交易的买方具国资背景；加上同年外资、合资及院校等资本在香港收购的另外九栋酒店，全年交易总额逾 55 亿港元。酒店批量 「爆改」 学生公寓，究竟缘于需求激增，还是政策 「加码」？这条路径又能否在内地复制，以纾解高校宿位供需失衡……
资本"热爱"香港酒店，重金"爆改"学生公寓
2025 年 12 月底，招商局商业房托基金发布公告，宣布其全资拥有的特殊目的公司拟以 2.0595 亿港元 （须受流动资产调整所限） 收购位于香港九龙的柯士甸路酒店 （Habyt Austin Avenue）。
据悉，该酒店原拥有 29 间客房，总楼面面积约 2165 平方米，目前评估价值为 2.13 亿港元，收购价较评估价折让约 3.3%。交易完成后，招商局商业房托基金计划将柯士甸路酒店改建为学生公寓，增加床位至 85 个；低楼层将改建为共享生活空间。
以上并非 2025 年内国资 「进场」 的个案。继 2025 年 4 月荃湾悦品酒店宣布招标放售后，12 月，有消息称该物业已被华润隆地斥资约 9.5 亿港元买入，目前正在进行尽职审查，日后将用作学生公寓。
同月，资本联合出版集团旗下子公司以约 2.05 亿港元的价格，收购了位于湾仔骆克道的迷你型酒店 「星网商务精品酒店」，并计划将其改造为学生公寓。
除上述三家内地资本外，其他资本收购香港酒店后改建学生公寓也是 「动作频发」。2025 年 8 月，宏安集团联合美资基金 4.25 亿港元购入旺角旭逸酒店，前者在本次出资中占比 15%；宏安方面表示，改造后的旭逸酒店将与此前收购的新蒲岗项目一起，于 2026 年推出 1800 个床位。同在 8 月，中原地产斥资约 3.4 亿港元购入位于西半山般咸道 38C 号的 「般咸轩」，计划改装为学生公寓，初步提供约 200 个床位。
除新收购项目外，8 月中旬，中原投资旗下首个学生公寓项目 「一步居·117」 正式开业，该项目由位于尖沙咀的 Popway Hotel 改建而来，提供 121 个床位，开业以来入住率达 99%；行业普遍认为，高入住率反映出市场对于学生公寓类的强劲需求，也体现出学生公寓物业的增长潜力。
可以说在 2025 年，香港的商业地产行业在 「酒店 『爆改』 学生公寓」 这条路上，收获了持续且正向的反馈。
5 万留学生"找床睡"，政策助推"改宿潮"
收购酒店并改建学生公寓并非 2025 年的一时风起，而是肇端已久。
2022 年就有资本 「试水」 在先，彼时，宏安集团就联合外资机构 Angelo, Gordon & Co, L.P.（「AG」） 收购新世界发展旗下九龙贝尔特酒店，收购价约为 20 亿港元。2024 年，该项目翻新为 「日新舍启德」，这间前身为拥有 695 间客房的酒店，摇身一变为拥有 720 间房、可容纳 1424 名学生的学生公寓，并在首轮放租中收获了 97% 的出租率。
到了 2025 年，资本收购酒店并改造为学生公寓的步伐开始明显加快。美联工商铺研究部的资料显示，2025 年首十个月内，香港酒店、宾馆及全幢住宅改作学生公寓的成交共有 16 宗，总值 61 亿元；其中收购酒店物业并改装学生公寓的案例最多，共计 6 宗，涉资 40 亿元。
高力国际数据显示，截至去年 10 月，价值 1 亿港元及以上的房产投资中，公寓类房产占比已达 15%，对比 2024 年同期 7% 实现倍增，公寓类房产成为了交投主流。结合 12 月中国内地资本入场后的新增数据来看，2025 年内香港酒店全栋改作学生公寓的成交案例已达到 9 宗，总成交价超 54 亿港元。
而数据的攀升似乎意味着，市场暗流之下另有 「推手」。
/ 5 万学生 「找床睡」 需求缺口大
首先是学生床位不足、供需关系失衡带来的海量投资机遇。
近年来，香港留学生住宿缺口正不断扩大。数据显示，在 2023/2024 学年间，香港非本地学生的 「宿位缺口」（即学校提供床位和学生实际需求的差值） 已经达到 4.76 万个，意味着在 2023 年获批学生签证和入境许可的 6.2 万名学生中，仅有不到 1.5 万名留学生可以获得学校公寓的床位。
根据 2025 年 8 月的数据，即便在香港都会大学等香港高校努力并购酒店改建学生公寓后，香港八大院校的学生与宿位比例仍为 3.4：1，供不应求，大量学生不得不寻找校外居所。
此外，继香港特区政府于 2023 年宣布将非本地生录取比例由 20% 提高至 40% 后，2025 年再宣将提升至 50%。戴德梁行研究指出，自政策发布至 2027/28 学年，预计每年将新增宿位需求约 1.57 万个；即使在 2027 年新增 7900 个宿位的前提下，学生宿位总缺口仍将达 5.5 万个，且这一数字已将校内大学公寓及未来改建为私人学生公寓的酒店计算在内。
/ 流程简化、速度加快，资本入市信心更足
如果说宿位供需矛盾因非本地生扩招而激化，「提速增量」 就成为了化解 「症结」 的要务，因此，适时而出的政策也成为 2025 年酒店改学生公寓潮的重要 「推手」。
2025 年 6 月，香港特区政府发展局联同教育局推出 「先导计划」，容许酒店、商厦等商业地产建筑无需经过任何规划程序即能改装成学生公寓，并且改建阶段无需拆除 「过剩楼面面积」 等。
7 月，「城中学舍计划」 顺势推出，9 月正式生效。「计划」 几乎 「一站式」 放宽了将商业地产建筑改装为学生公寓的规划及建筑规定，其中，酒店的定义被进一步扩大，合资格的学生公寓可以直接获得酒店牌照，因此大部分的酒店用地无需另行规划即可启动改建。同时，「计划」 还提出建筑条例与地积比上限同步放宽、允许局部楼层先行改装、工程其须于 18 个月等条例，对改造存量酒店来说可谓十分友好。
香港发展局常任秘书长 （规划及地政） 何佩玲表示，「计划」 将有效节约学生公寓改建时间和承办商 「入场」 成本，有助应对未来大幅上升的学生住宿设施需求。
在政策的 「松绑」 下，交投气氛也瞬间被激活。2025 年首十个月，已披露的酒店及商业楼改装学生公寓意向投资金额已达到 33 亿港元，同比激增 2.5 倍，发展商与基金正在加速 「换赛道」 抢滩学生住宿市场。
回报率高达 8%？投资潜力"不容小觑"
在投资视角下，商业地产收并购和改建的行为逻辑基本围绕 「逐利」 展开；学生公寓这一商业地产形式具有 「低成本」「稳回报」 的属性，在需求缺口的催化下，决定了其在 2025 年香港商业地产交投市场中占据重要地位。
/ 成本可控
从成本层面来看，「城中学舍计划」 对酒店物业定义的放宽，使得酒店改建学生公寓的成本进一步降低。
据 JLL 仲量联行分析，若将 600 间客房的酒店改建成 1318 个床位的宿学生公寓，并新增共享空间、学习空间和智能系统，以及娱乐和健身等设施，预计将涉及改装成本约 3 亿港元，相当于 2000 港元/平方呎、或 23.3 万港元/可租用的住宿空间。这一成本对于拆除或改装其他类别物业来说并不算高。
此外，酒店属于高运营、高维护成本类型的物业；而学生公寓不同于酒店，其无需提供各种豪华服务和便利设施，仅需满足学生住宿、洗衣、学习等基本需求。硬件方面，公寓需配备共享厨房、洗衣房等基础设施即可，自助服务模式将大幅压缩人工及维修开支，营运成本明显低于酒店或服务式公寓。
/ 盈利可观
从盈利层面来看，对比酒店、服务式公寓等商业地产形式，学生公寓所带来的收益不仅可观、而且胜在稳定。
首先是充足且稳定的现金流。对比服务式公寓、长租房 「押二付一」 或 「押一付三」 的支付形式，学生公寓一般采取 「全年租约+预付租金」 的形式，即一次性付清全年费用，意味着这类项目一旦开放，即可锁定高入住率。例如 Sunny House 和 「一步居·117」，在开放预租阶段就已经分别获得 99% 和 98% 的出租率。
其次是相对较高的回报，资料显示，香港学生公寓品牌 Y83 在 2023 年的每月租金为 7000 元-1.25 万元，2024 年则上升至 8300 元至-1.48 万元，增幅达 14%-18%。从回报率来看，莱坊在 《投资学生宿舍》 报告中指出，目前投资学生宿舍的回报率在 5%-8%，远高于投资住宅物业的 2%-3%；这一数字也显著高于甲级写字楼约 3.7% 的平均投资回报。
另有资料显示，The Connaught 海景酒店挂牌出售时出示净收益率为 5.22%；香港富豪产业信托旗下的富豪九龙酒店等，历史数据显示平均 RevPAR 年增长率在 9%-11%，结合物业净收入增长，整体回报率在 5.5% 左右。同为重资产运营，酒店物业的价值优势并未完全体现。
/ 退出路径清晰
除以上优势外，学生公寓物业还具有清晰的资产增值和退出路径。
知名房地产顾问公司莱坊高级董事王兆麒表示，通过创新改建、校企合作与政策红利 「三管齐下」，抢先布局学生公寓赛道的投资者有望享受稳定收益，并在退出时获得流动性溢价。
从退出路径来看，有业内人士对空间秘探表示，投资者可以按照风险偏好灵活组织投资策略，除长期持有收租外，还可以在 「试水」 运营结束后整栋售予机构运营，或与香港众多高校签订返租协议以获得长期收益等；此外，还可翻新后优质的学生公寓物业打包注入房地产投资信托基金，进入公开市场，以上策略均能在不同周期兑现可观的回报。
综上所述，在供需关系紧张、政策护助推积极，以及投资回报可观的三重背景下，学生宿舍或将在今后几年内成为香港商业地产市场少数 「需求曲线持续向上」 的细分赛道。
酒店变宿舍，内地高校"床位缺口"或催生新赛道
在香港酒店批量 「爆改 「学生宿舍的同时，转变的苗头，似乎也在中国内的高校间蔓延。
2024 年底，有报道指出，中国内地宿舍床位存在缺口，由学生数量迅速增长以及研究生招生比例扩大的结构性变化所致。数据显示，从 2012 年至 2023 年，我国高等教育在学规模由 3325 万人增至 4763.19 万人。
业内预计，在 2032 年前后，高等教育阶段将迎接入学人口 「洪峰」，届时高等教育学龄人口将达到 8900 万人，在校总规模较 2024 年数据至少增加 1200 万人。
高校在扩招，但宿舍供给量却稍慢一步。近年来，多所高校在硕士研究生招生简章中明确，学校将不再为全日制专硕提供宿舍。与此同时，随着生活水平普遍提高，当代大学生对住宿条件的期待也不一样了；过去的 「八人间」「六人间」 已无法完全满足学生对个人空间的需要，如此一来，校外住宿的需求将不断增加。
因此，有业内人士指出，校方对学生宿舍的统筹应从增加数量、提升质量两方面考虑，推动宿舍功能从 「居住」 向 「育人」 转变，才能更好服务大学生学习成长。
宿舍告急，政策先动。2023 年初，国家发改委、教育部等七部门联合发布 《关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，明确 「可购置、租赁学校周边人才公寓、商住楼等社会房源，快速弥补床位缺口」。广东紧随其后，出台配套方案，表示 「支持当地高校新建、重建、改造一批学生宿舍，鼓励通过购买、租赁等方式补充宿舍资源」。过去，「呼吁增量」 已被摆上桌面。
目光自然落到拥有大量 「沉睡资产」 的酒店，2025 年第一季度，全国酒店平均空置率已高达 38.2%，且这一数字仍在持续攀升。华美云 《空酒店》 报告也曾经指出指出，杭州、上海、北京、深圳、广州五大城市共有超过 300 家酒店长期处于 「零入住」 状态。供需错配之下，把中国内的 「空房」 变 「床位」，成为了最直观的联想。
这一供需错配的现状也将辐射到长租公寓行业。与面向白领的长租产品相比，学生公寓客群更集中、租期更固定，虽然单价略低，但全年稳定的高入住率反而带来更可预测的现金流。因此，JLL 中国区研究部负责人姚耀认为，研究生、应届毕业生正成长为长租公寓市场 「能见度」 最高的新增需求。
种种迹象表明，谁先提供合规、高性价比的床位，谁就能率先切下中国内地学生公寓物业的这块 「蛋糕」。
不过，中国内地想要复制香港经验仍需跨越三道现实门槛：
首先是季节性空置问题，高校寒暑假期间，若缺少研学团、培训等填充，年均入住率将直接下降，IRR 也将被拉低。
二是土地年限，商业用地出让年限 40 年、已使用 20 年的项目，改造后能否继续以 「宿舍」 用途续期，尚未有统一口径表明；
三是消防规范，宿舍疏散通道宽度需不少于 1.4 米，而多数 2005 年前建成的酒店仅 1.1 米，拆墙增宽意味着额外土建成本；
无论如何，从需求缺口不断涌现，到制度破冰，存量酒店无疑正站在高校 「住宿危机」 的风口。能否把短期的 「缺口红利」 转化为长期的资产赛道，答案取决于政策细则的 「颗粒度」，以及资本对存量酒店改造成本的 「平衡术」。
香港的存量酒店改造路径给中国内地市场提供了一条可以追溯的路径，即根据市场需求适度放宽改建学生宿舍的相关政策，促进资本活性的同时、满足日益增长的市场需求。但中国内地能否成功移植这个 「套路」，仍需进一步观察。
