文 | 创业最前线
融创、碧桂园 「上岸」 之后，房企化债的步伐正在加快。
近日，远洋集团披露，7 只境内债的重组方案获得通过，化债本金总额约 130.5 亿元，极大缓解了短期偿债压力。
但在经营层面，远洋集团仍面临极大压力。2025 年前 11 月，企业实现累计协议销售额 237.9 亿元，同比下滑 22%。在资本市场，其股价已经不足 1 毛。
和碧桂园、融创、万科等房企自带话题度不同，远洋集团是一家没有太多话题性的房企，它的掌舵人李明行事低调，也不似孙宏斌、王健林一样能够随时成为行业的话题焦点。
但实际上，远洋集团是一家老牌房企，销售额也曾一度突破千亿，背后站着中国人寿、大家保险等险资，颇具实力。只是，时过境迁，债券违约之后，远洋集团已不复往昔风采。
如今的远洋集团，不仅要直面债务危机，还要面对持续亏损的难题。
130 亿债务重组方案通过，还未 「上岸」
在债务重组路上，远洋集团再迈一步。
今年 8 月，远洋控股宣布，经远洋集团协调，拟对公司的 10 只境内债进行重组，合计金额约 180.5 亿元。据悉，远洋控股是远洋集团在境内最主要的业务经营实体和发债主体。
在此次债务重组中，远洋控股提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项。
值得注意的是，其给出的现金回购方案只有 2 折——拟以不超过 8 亿元的现金，按照债券剩余面值 20% 的价格，购回不超过 40 亿元的标的债券。
客观来说，当前房地产市场整体承压，出现债务危机的房企销售下滑，没有足够的经营流入、再融资能力，兜底债务的能力也会下滑，债权人的预期自然也会下降。
而远洋集团的资金压力，是显而易见的。
截至 2025 年中期末，远洋集团的总贷款为 669.97 亿元，其中一年内到期的为 416.76 亿元。同期，其现金及现金等价物为 19.96 亿元、短期受限制银行存款 38.35 亿元。对比来看，远洋集团面临的短期资金缺口超过 300 亿元。
图 / 远洋集团财报
不过，「创业最前线」 注意到，远洋集团存在巨额短期贸易及其他应收款项及预付款项，金额高达 528 亿元。其中，大部分是借予合营企业、联营公司、第三方的委托贷款，以及应收合营企业、联营公司的款项。
图 / 远洋集团财报
这些款项的用途是什么？资金是否还能收回？为何对合营企业、联营公司留存超 300 亿元的应收款？对此，「创业最前线」 试图向远洋集团方面了解，但截至发稿仍未获回复。
无论如何，债权人还是接受了远洋控股给出的重组方案。11 月 26 日，远洋集团宣布，上述 10 只债券中的 7 只，获得债权持有人会议表决通过，金额约 130.5 亿元。
除此之外，远洋控股目前还有三只 PPN 债券没有完成重组，金额约 50 亿元。
图 / 远洋控股公告
只不过，即便这三只 PPN 债券重组成功，远洋集团的偿债压力依然存在。毕竟，和融创 「清零」 美元债的强势不同，远洋集团将部分债务进行了展期，将部分兑付压力推迟至未来。
在此次重组方案中，远洋控股给出了一项长期留债方案，将债务到期日延长至 10 年后 （即 2035 年），利率统一调整为 1%，只是不知是否有债权人会选择此方案。
此外，今年 3 月，远洋集团 63.15 亿美元的境外债重组协议生效。其中，22 亿美元 （约合人民币 155 亿元） 转换为新债务 （包括新贷款及新票据），41.15 亿美元成为新强制可转换债券、新永续证券。
图 / 远洋集团财报
上百亿元的债务仍然悬而未决，远洋集团未来仍有面临 「生死考验」 的风险。
销售均价每平下滑 3000 元，规模、利润双双失速
远洋集团是一家老牌房企，前身成立于 1993 年，只比碧桂园晚了一年，是行业最早进入百亿阵营的房企之一，且背后的股东更具实力。
截至 2025 年中期末，远洋集团的前两大股东是中国人寿、大家保险，分别持股 20.33%、20.32%。
图 / 远洋集团财报
2023 年 6 月，中国人寿和大家保险曾成立联合调查组，并聘请财务顾问入驻远洋，随后远洋的多只债券大跌。2 个月后 （2023 年 8 月），远洋集团就披露了债券面临违约的公告。
时至今日，远洋集团面临的不只是债务危机，经营更显困顿。
12 月 10 日，远洋集团披露 2025 年前 11 月销售数据。11 月，其实现协议销售额约 24.9 亿元，同比下滑 33%；前 11 个月，协议销售额约 237.9 亿元，同比下滑 22%。
图 / 远洋集团公告：（上图）
2025 年 11 月数据
（下图）2024 年 11 月数据
尤为值得注意的是，在 11 月份，远洋集团的协议销售均价约 7900 元/㎡，和去年同期的 10800 元/㎡相比，每平方米售价下滑了将近 3000 元；和今年 10 月的 9100/㎡相比，每平方米也下滑了 1200 元。
在今年中期财报中，远洋集团披露，报告期内，物业开发业务的平均土地成本 (不包括车位，下同) 约 6300 元/㎡，平均建筑成本约 5700 元/㎡，开发成本达到 1.2 万元/㎡。
图 / 远洋集团财报
如若以这个标准来对比，远洋集团是否会陷入 「越卖越亏」 的困境？11 月的售价为何出现如此明显的价格下挫？是在售项目组合出现了重大变化，还是在进行大促销？是否将利润的重要性排在了销售之后？
对此，「创业最前线」 试图向远洋集团方面了解，但截至发稿仍未获回复。
对于远洋集团来说，利润并不是可有可无的存在，因为企业已经连亏三年。2022 年至 2024 年，远洋集团的股东应占亏损为 190 亿元、211 亿元及 186 亿元，累计亏损约 587 亿元。
图 / 远洋集团财报
在今年上半年，远洋集团得以扭亏，实现股东应占溢利 102 亿元，但这并不是基于经营回归正轨，而是完成境外债务重组，录得 317.56 亿元的非现金收益所致。倘若扣除境外债务重组收益，仍存在超 200 亿元的亏损。
图 / 远洋集团财报
长期亏损的远洋集团，已经积压了太多货款。截至 2025 年中期末，其贸易及其他应付款项达到 473 亿元，其中贸易应付款为 116 亿元。
图 / 远洋集团财报
面对如此高的货款，远洋集团又该如何应对？
发力代建，股价不足 1 毛
当传统开发模式难以为继，远洋集团选择把筹码押向轻资产模式——代建。
2023 年底，远洋集团成立了代建业务品牌 「远洋建管」，提供咨询顾问、产品定位、营造管理、营销服务、交付等全链条服务，涵盖住宅、商业、办公、酒店、产业园区、养老等多种业态。
背靠中国人寿、大家保险，远洋集团聚焦不良资产赛道，不少代建项目是与政府、金融机构、央国企等合作。
据其官网透露，集团已为最高人民检察院、北京市政府、中国人寿、大家保险、中化集团、中国农业银行、平安集团、中航信托等代建了多个项目。
但放在行业中来看，远洋集团的优势并不突出。克而瑞数据显示，今年前三季度，「代建第一股」 绿城管理以 2785 万平方米的新增签约建筑面积，在行业中遥遥领先。同期，远洋建管的新增签约建筑面积为 715.3 万平方米，约合绿城管理的 1/4，位列行业第 8。
图 / 克而瑞
克而瑞研报指出，2025 年前三季度，代建新拓 TOP5 企业占比保持 49% 高位，行业整体延续高集中度走势，头部企业牢牢占据市场份额，其余企业突围难度较大。
即便如此，由于代建具有低杠杆、逆周期的特性，对资金要求相对较低，还是成为房企 「必争之地」。克而瑞数据显示，当前市场上已有超过 100 家房企涉足代建或承接代建业务。
一边是行业集中度越来越高，一边是进入代建的房企越来越多，导致代建市场竞争更加白热化，代建费率持续压缩。根据中指研究院数据，77.7% 的代建项目代建费率在 1%-3% 之间，其中，42.7% 的项目代建费率仅在 1%-2% 之间，占比最高。
不仅 「挣钱」 越来越难，从 「甲方」 到 「乙方」 的角色转换之后，远洋集团的贸易应收账款已经堆高。截至 2025 年中期末，其贸易应收款项为 55.14 亿元，为此计提的减值拨备高达 13.78 亿元。
图 / 远洋集团财报
对远洋集团而言，品牌信用是一道绕不开的门槛。作为已经出现过债券违约的房企，其在代建市场上的溢价能力、议价能力和品牌信誉度，都相对弱于财务更稳健的同行，要想在代建领域寻求突破，并不容易。
从债务重组，到寻找 「第二增长曲线」，远洋集团一直在试图将经营推到正轨上，但投资者仍心存疑虑。
港交所披露资料显示，2025 年 5 月 8 日、13 日，股东 Jane Street Group,LLC 分别减持了 5164.35 万股、2446.4 万股远洋集团的股票。
图 / 港交所
另据 Wind 数据，截至 2025 年 12 月 19 日，远洋集团的股票报收 0.105 港元/股 （约合人民币 0.095 元/股），早已沦为 「仙股」。
从当前的情况来说，化债仍然是远洋集团的重中之重。只不过，完成化债之后，远洋集团又该如何收拾这 「一地鸡毛」？
*注：文中题图来自远洋集团官方微博。
