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文 | 酒管财经
近日，一则来自彭博社的消息震动全球酒店业：
香港富豪郑裕彤家族正在寻求买家，计划出售家族旗下高端酒店——瑰丽酒店集团的部分资产，其中或包括瑰丽旗下的 58 家酒店。
据新世界集团 2024 年债务重组文件披露，仅香港瑰丽酒店一家估值就达 159 亿港元，占集团总资产比重超 10%。
一家酒店的估值就几乎相当于当年整个瑰丽品牌收购价的 8 倍，充分证明了其成功运营带来的价值增值。
瑰丽酒店集团如今已成为高端酒店市场的知名品牌，在全球拥有 58 家酒店，其中香港瑰丽酒店最近刚荣登 「全球最佳 50 家酒店」 榜首。
抛售背后，是净负债率高达 98%（截至 2025 年 6 月底） 的新世界发展，也是香港负债率最高的大型开发商之一。
郑氏家族 「准接班人」 郑志雯一手打造的瑰丽酒店版图，如今却可能成为郑氏家族自救的筹码。
「明珠」 瑰丽绝非弃子
瑰丽酒店绝非普通资产。
这个由美国石油大亨继承人 Caroline Rose Hunt 于 1979 年创立的奢华酒店品牌，在 2011 年被郑裕彤家族以 2.29 亿美元收购。
在郑家纯之女、集团行政总裁郑志雯的执掌下，瑰丽已成为高端酒店市场的知名品牌。
瑰丽酒店重新确立了 「A Sense of Place」（在地感） 的核心理念，将空间设计与当地历史、自然、文化深度融合。
这一战略大获成功。三年内，瑰丽酒店扭亏为盈，迅速跻身国际高端酒店品牌前列，在全球酒店行业声名鹊起。
如今，瑰丽已成为高端酒店市场的知名品牌，目前在全球运营 58 处物业，覆盖香港、北京、三亚、纽约等核心城市。
图源：瑰丽官网
今年 10 月，瑰丽酒店集团正式启用全新 Logo，在延续 A Sense of Place（在地感） 理念的基础上，开启从酒店品牌到生活方式平台的蜕变。
图源：网络
此次被出售的资产包含香港瑰丽酒店等标志性项目，其中香港瑰丽酒店以 「全球 50 家最佳酒店」 榜单前列的运营表现，成为交易的核心筹码。
据新世界集团 2024 年债务重组文件披露，仅香港瑰丽酒店估值即达 159 亿港元，占集团总资产比重超 10%。
仅一家酒店的估值就几乎相当于当年整个瑰丽品牌收购价的 8 倍，足见其品牌价值。
该酒店占据尖沙咀维港核心地段，即便在酒店业复苏放缓的 2025 年，香港瑰丽的年均入住率仍稳定在 82%，平均房价达 8900 港元一晚，较香港奢华酒店均值高出 41%。
不过，业内分析认为，瑰丽酒店集团整体出售的可能性不高。
更可能的操作是：出售部分物业资产，换取资金回笼，但保留品牌的管理权与运营权。
这其实是酒店行业普遍采用的轻重分离方式，转手重资产物业以回笼资金，保留酒店品牌的管理权与运营权。
根据新世界发展最新年报显示，目前其仍自持北京瑰丽酒店、泰国普吉瑰丽酒店两处物业。
事实上，瑰丽已在推进轻资产战略，扩张节奏稳健。
2020 年，瑰丽酒店集团就曾与丽呈集团签署战略合作协议，通过合资公司开发和运营所有同派酒店和中国大陆新开设的新世界酒店。
今年 5 月，同派酒店成功备案特许经营计划，被外界视为加速规模化的发力动作，也是港资中高端品牌全面押注内地市场的一次尝试。
抛售瑰丽背后的无奈
郑氏家族此次寻求出售瑰丽酒店部分资产，绝非普通的商业决策，而是迫于债务压力的无奈之举。
因为新世界发展的债务危机已经严峻到不得不割爱核心资产的地步。
新世界发展的债务问题有多严重？
截至 2024 年底，该公司综合债务规模高达 1246 亿港元，净负债率达到 57.5%。这一负债率远高于香港其他大型开发商，后者普遍不超过 30%。
更为紧迫的是，新世界发展一年内需要偿还的债务达 322 亿港元，但公司账上可动用现金仅约 340 亿港元，且银行存款部分只有 98 亿港元。
现金流捉襟见肘，已然危及企业的正常经营。
在今年 6 月底获得 882 亿港元 「救命钱」 同时也是香港史上最大规模再融资后，新世界在今年 8 月再次宣布一笔 13 亿美元永续债递延派息，现金流危机仍未缓解。
再来看新世界发展 2025 财年财报的核心摘要，重点看两个数据：
股东应占亏损：163 亿港元；
总债务：超 1200 亿港元；
图源：新世界发展 2025 财年财报
摩根大通指出，若新世界要将净负债比率降至 40%，需要注资约 600 亿元。
除再融资外，新世界发展也在持续推进资产出售以回笼资金。
自 2019 年以来，新世界发展已完成 561 亿港元的非核心资产出售，其中就包含多个酒店资产。
2023 年，新世发展曾以 20 亿元放售旗下新蒲岗九龙贝尔特酒店。
2025 年 6 月，新世界发展以 40 余处核心物业 （包括尖沙咀 K11、铜锣湾瑰丽酒店等） 作抵押，获得 875 亿港元贷款。
2025 年 7 月，新世界发展完成出售菲律宾马尼拉的马卡蒂新世界酒店。
但如今，这些出清显然不足以解决债务问题，郑氏家族不得不将目光投向更具战略价值的核心资产——瑰丽酒店。
尤其是估值 159 亿的香港瑰丽酒店。
CBRE 最新报告显示，亚太区奢华酒店供给受限，而高净值客群年增速达 7%，香港作为全球旅游枢纽，核心酒店资产正成为 「抗通胀硬通货」。
另据 CBRE 预测，2025 年亚太区航空客运量将增长 9%，为全球最高，香港作为跨境旅游枢纽，奢华酒店需求将持续回暖。
而香港瑰丽 2024 年营收同比增长 22%，其中康体业务占比达 35%，远超行业均值，显示出强劲的盈利能力。
谁会买下瑰丽？
如果瑰丽将来真的易主，当下的潜在买家都有谁？
已有媒体消息显示，中东主权基金与亚洲私募资本已通过投行接触郑家纯团队。
今年以来，全球酒店并购市场风起云涌。
黑石集团旗下酒店投资平台 BRE Hotels 以约 1.75 亿美元收购纽约金普顿 Eventi 酒店。
美国资管巨头贝莱德也不甘示弱，与马来西亚 YTL 集团旗下酒店业务组成的合资公司，以 2.8 亿新元收购了新加坡馨乐庭莱佛士坊公寓酒店。
美国私募投资公司 KSL Capital Partners 全资收购威尼斯 JW 万豪度假酒店。
新加坡主权财富基金 GIC 斥资 8800 万美元收购印度 SAMHI 酒店旗下三家子公司各 35% 的股份。
国际酒店集团同样在加速并购扩张。
万豪国际集团收购精品酒店品牌 citizenM，交易价值 3.55 亿美元。
洲际酒店集团收购欧洲高端都市生活方式酒店品牌 Ruby，进一步扩大其品牌组合至 20 个。
凯悦酒店集团则以 26 亿美元的价格收购 Playa Hotels & Resorts，加码全包度假村市场。
这些国际酒店巨头在并购领域纵横捭阖，展现出对酒店资产的强烈信心。
不难发现，国际酒店集团并购的重点逐渐从单纯的物业收购，转向品牌、管理体系的整合。
洲际收购 Ruby、万豪收购 citizenM，均体现出对特色品牌和商业模式的青睐。
其实，早在 2022 年底，就有市场传言称万豪可能收购瑰丽酒店。
当时预测认为，如果收购成行，瑰丽酒店 CEO 郑志雯可能加入万豪管理层。
虽然这一预测并未实现，但也反映了业内对瑰丽酒店品牌价值的认可。
瑰丽酒店当下面临的挑战，也是整个奢华酒店行业的一个缩影。
就在不久前，拥有 62 年历史的文华东方宣布将被母公司怡和集团以 42 亿美元 （约合 300 亿人民币） 私有化。
文华东方的退市抉择，反映了独立奢华品牌在集团化时代的困境。
当下，全球高端酒店市场已进入 「集团化厮杀」 阶段，万豪、希尔顿凭借规模形成碾压优势。
面对这种竞争格局，文华东方和瑰丽如今似乎都要选择 「卖楼留牌」 的轻资产转型路径：出售物业回笼资金，但同时保留管理权。
瑰丽酒店的命运将在未来几个月内决定。
目前谈判仍处于初步阶段，郑氏家族的代表已接触数家公司，探讨出售瑰丽酒店资产的可能性。
无论结果如何，瑰丽酒店的命运，只是全球酒店资产大迁徙中的一个缩影。酒店资产正在从地产附庸回归市场导向，从重资产转向重运营，从规模扩张走向精益管理。
在这场无声的大迁徙中，唯一确定的是，酒店业终将属于那些真正读懂市场、具备精细化运营能力的玩家。
