新华财经北京 12 月 1 日电 （记者余蕊） 近日，国家发展改革委办公厅印发 《基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 项目行业范围清单 （2025 年版）》，将体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店项目，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入 REITs 项目行业范围。此次扩围实现了基础设施 REITs 底层资产类型的重大突破，填补了重要空白。
扩围将从供给侧深度激发消费市场潜力
基础设施 REITs 自 2020 年启动以来，市场一直在扩围扩容。初期，仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等被纳入发行范围；后续，又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型。截至 2025 年 11 月底，共有 77 只基础设施 REITs 上市交易，总市值约 2200 亿元，覆盖 10 个行业领域 18 种资产类型，预计可带动新项目总投资超 1 万亿元。
中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任、研究员徐成彬认为，2025 年版行业清单是对 「提振消费专项行动」 的落实。
「体育场馆纳入基础资产范围，有力支持了全民健身，拓展了体育消费新空间；商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将商业、旅游、文化、体育、健康等要素深度融合，打造多维互动场景。」 徐成彬说，「四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表，是商务与旅游消费的重要载体。2025 年版行业清单将四星级及以上酒店纳入 REITs 资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效，激励运营者持续创新优化，为消费者带来更丰富、更优质的产品与服务，从供给侧深度激发消费市场的潜力。」
国家发展改革委投资研究所融资室主任李泽正认为，体育场馆、商旅文体健多业态融合商业综合体以及酒店项目，从单一消费场景深耕、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，既能精准对接不同群体消费需求，又能通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用。推动这些领域发行 REITs，有利于进一步完善相关领域基础设施，为提振消费奠定坚实基础。
首次允许独立的商业办公设施发行 REITs
商业办公设施是国际 REITs 市场底层资产的重要组成部分，具有较大的发行潜力。
目前基础设施 REITs 发行范围中，产业园区、文化旅游、消费基础设施等领域已经允许纳入配套的酒店和商业办公设施。在前期探索的基础上，2025 年版行业清单首次将商业办公设施作为一个独立的资产大类纳入 REITs，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行 REITs。
「将商业办公设施纳入 REITs 发行范畴，可进一步畅通商业办公资产与资本市场的连接通道，既能盘活存量资产、优化产业发展的生态，又有利于倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设。」 李泽正说。
徐成彬表示，2025 年版行业清单首次允许独立的商业办公设施发行 REITs，标志着我国 REITs 在市场结构和资产类型上正逐步与国际市场接轨。这不仅可显著扩大入池资产规模，也有利于吸引更广泛的投资者参与，能够为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境。
2025 年版行业清单强调，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人 （原始权益人） 应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
「这一 『隔离墙』 制度确保发起人 （原始权益人） 在资产、业务、财务层面与商品住宅开发业务进行有效隔离，防止了住宅开发业务的经营风险、债务风险向 REITs 市场传递，有力保护广大公众投资者的合法权益。」 徐成彬说。
此外，城市更新项目普遍存在投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战。基础设施 REITs 的加入，为城市更新提供了 「投资-建设-运营-退出-再投资」 的良性循环模式。
「将 『城市更新设施』 作为一大领域纳入基础设施 REITs 发行范围，既支持老旧街区、老旧厂区更新改造项目，也支持涵盖清单中提到的多个行业领域和资产类型的城市更新综合设施项目，能够进一步鼓励支持各地立足实际，发挥特色优势，探索多元可持续的城市更新投融资模式。」 徐成彬说。
「在当前部分行业下行压力较大的背景下，更加需要坚守合规底线，以资产质量为核心标尺，重点筛选符合国家战略导向、现金流稳定、运营规范的优质标的，稳步扩大市场规模，有效防范市场风险。展望未来，我国 REITs 市场发展空间广阔、增长潜力充沛。」 李泽正说。
徐成彬认为，2025 年版行业清单的发布，标志着中国 REITs 市场进入新的发展阶段。未来，随着配套细则的完善、市场主体能力的提升、投资者教育的深化，REITs 市场有望在服务国家战略、畅通经济循环、优化资源配置方面发挥更为重要的作用。
编辑：王菁
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