作者：国家发展改革委投资所融资室主任 李泽正
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随着我国基础设施建设进入存量优化与增量提质并行的新阶段，作为盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道的关键工具，基础设施 REITs 市场发展备受关注。为推动基础设施 REITs 市场持续健康发展，国家发展改革委出台了 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 常态化申报推荐工作的通知》（以下简称 《通知》），对 《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs） 项目常态化发行的通知》（发改投资 〔2024〕1014 号） 作了进一步细化完善，从扩围扩容、支持扩募、高效审核、组织保障等多个维度，为基础设施 REITs 市场注入新的发展动力，对推动基础设施领域高质量发展、促进资本与实体资产深度融合具有重要意义。
一、多方向拓展基础设施 REITs 市场规模与资产类型
《通知》 从鼓励大体量项目发行、加快成熟资产申报、推进潜在资产发行、探索新资产路径等多维度提出要求，这一系列举措相互支撑、协同发力，对推动基础设施 REITs 市场高质量发展、助力基础设施领域提质增效具有重要作用。
首先，鼓励发行规模大的基础设施 REITs 项目有利于提升市场吸引力与影响力，发挥示范引领效应，从 「体量维度」 为基础设施 REITs 市场注入强劲动力，是筑牢基础设施 REITs 市场发展 「压舱石」。大体量项目往往对应着优质的基础设施资产，如大型交通枢纽、跨区域能源基地等，这类资产通常具有现金流稳定、运营周期长、抗风险能力强的特点，有利于吸引保险、社保、公募基金等长期机构投资者入场，形成 「大型项目引领、中小项目跟进」 的良性发展格局，加速市场扩容进程。
其次，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报是从 「稳定性维度」 为基础设施 REITs 市场筑牢发展根基，其意义与作用体现在 「稳供给、强信心、优结构」 三个层面。从 「稳供给」 来看，这类成熟资产是 REITs 市场的 「重要储备资源」。从 「强信心」 来看，成熟资产的良好表现是提升投资者信心的 「关键抓手」。从 「优结构」 来看，成熟资产的多元化布局能够优化市场资产结构。
再次，加大供热、水利、数据中心等潜在资产类型项目发行组织力度有利于激活市场发展 「新动能」。供热、水利等基础设施与居民生活息息相关，资产规模庞大但证券化率较低，发行基础设施 REITs 的潜在空间巨大。数据中心是数字经济时代的 「新型基础设施」，随着 5G、人工智能、云计算等技术的发展，市场需求呈爆发式增长。加大这些潜在空间巨大的资产发行基础设施 RETIs，既是大力促进基础设施 REITs 市场扩容的 「关键一招」，也精准匹配了经济社会发展需求，有利于更好发挥基础设施 REITs 对国民经济社会发展的支撑作用。
最后，探索新资产类型项目发行路径将开辟基础设施 REITs 市场发展 「新蓝海」。铁路、港口等交通基础设施，特高压输电、通信铁塔等能源和信息基建，以及文化旅游、养老设施等民生服务类资产的纳入，能够大幅丰富市场资产类型，解决 「资产供给瓶颈」 问题，为市场注入长期增长动力。同时，探索这些资产的发行路径，能够为市场提供更多差异化的基础设施 REITs 产品，满足不同投资者的风险收益偏好，同时推动市场形成 「多资产类型、多收益层级、多风险维度」 的多元化发展格局，提升基础设施 REITs 市场的包容性与生命力。
二、以支持扩募助力基础设施 REITs 市场迈向规模化发展
为推动基础设施 REITs 做大做强，《通知》 从直接受理、优先推荐、跨行业跨地区支持扩募等方面，进一步优化、完善基础设施 REITs 扩募机制，精准切中基础设施 REITs 市场扩募环节的关键需求，对优化基础设施资源配置、推动基础设施 REITs 市场高质量发展具有重要战略意义。
《通知》 提出符合申报条件的新购入项目，将直接受理、优先评估，符合条件的项目将加快推荐，本质是通过 「前端把关+后端提速」 的组合模式，为基础设施 REITs 扩募新购入项目打通 「绿色通道」，其意义与作用集中体现在 「降成本、提时效、强保障」 三个层面。从 「降成本」 来看，省级发展改革部门、中央企业作为 「前端把关者」，提前对项目合规性、资产质量、收益稳定性进行筛选，有利于推动进入国家层面审核的项目均符合核心要求，减少后续因基础条件不达标导致的反复修改与审核延误，降低项目申报的沟通成本与时间成本。从 「提时效」 来看，符合条件的项目缩短了从项目申报到获批的周期，让基础设施 REITs 产品能更灵活地响应市场机遇，提升资产配置的及时性与精准性。从 「强保障」 来看，省级发展改革部门与中央企业的前端把关，让国家层面的审核资源能更集中于优质项目，提升整体审核效率，形成 「前端筛选保质量、后端提速促落地」 的良性循环。
《通知》 明确支持基础设施 REITs 跨行业跨地区新购入资产，有助于分散风险，构建多元化收益结构。支持已上市 REITs 新购入不同行业、不同地区领域项目，突破了 「同类资产扩募」 的局限，通过 「关联性资产组合」 实现风险分散与收益互补，为基础设施 REITs 产品打造 「抗风险能力更强、收益结构更优」 的资产组合，其意义与作用主要体现在 「分散风险、提升收益弹性、挖掘协同价值」 三个方面。从 「分散风险」 来看，跨行业跨地区资产配置能有效对冲单一行业、单一区域波动风险。而 「关联性+跨行业+跨区域」 的配置模式，比单纯的同类资产配置更能抵御市场风险，提升产品的抗风险能力。从 「提升收益弹性」 来看，关联性跨行业、跨区域资产能为 REITs 带来 「稳健收益+成长收益」 的双重回报，既可保障 REITs 的基础收益，又赋予产品一定的收益增长空间，让 REITs 能适应不同市场环境下的投资者需求，提升产品的市场吸引力。从 「挖掘协同价值」 来看，关联性跨行业、跨区域资产之间可形成 「资源互补、业务联动」 的协同效应。如 REITs 购入物流园区 （仓储物流行业） 与配套商业设施 （商业地产行业），物流园区的企业员工可成为配套商业的核心客群，而商业设施的完善又能提升物流园区对企业的吸引力，二者相互促进，共同提升资产价值，实现 「1+1>2」 的协同价值。
三、多措并举提升基础设施 REITs 服务水平
在基础设施 REITs 市场向多元化、规范化发展的关键阶段，《通知》 提出 「建立健全民间投资项目发行基础设施 REITs 专项协调服务机制，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市」，同时 「上线基础设施 REITs 项目信息系统，开展项目申报全流程标准化、信息化管理」。这两项举措分别从 「市场主体赋能」 与 「管理效率升级」 两大维度发力，既为民间资本参与 REITs 市场扫清障碍，又为项目申报管理提供技术支撑，对完善 REITs 市场生态、推动市场高质量发展具有重要现实意义
民间投资作为我国投资领域的重要力量，在基础设施、社会民生、新兴领域项目长期投资，积累了大量存量资产，其参与基础设施 REITs 市场的积极性与潜力依然十分巨大。建立专项协调服务机制通过 「靠前服务、主动协调、申报单列」 的精准举措，为民间投资项目搭建 「绿色通道」，有利于降低民间投资项目参与成本，提升申报便利性。特别是 「申报单列」 意味着将民间投资项目与其他类型项目分开审核、单独统计，对激发民间投资项目参与基础设施 REITs 市场的积极性，优化鼓励民间投资政策，激发市场竞争活力具有重要的示范意义。
建立基础设施 REITs 项目信息系统通过 「全流程标准化、信息化管理」，结合 「进度可查询、流程可追溯」 的功能设计，实现 「申报环节标准化、审核依据透明化」，有利于规范基础设施 REITs 申报、审核，大幅提升申报与审核的效率；有利于提高工作效率，构建 「企业放心、部门高效」 的良性互动关系；有利于强化责任监督，保障申报合规性，优化申报流程与审核标准，推动 REITs 管理体系持续完善。
此外，《通知》 还提出建立基础设施 REITs 项目工作台账，优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高的项目，对基础设施 REITs 工作表现突出的地方进行通报表扬，完善与有关地方、部门、市场主体常态化沟通机制等措施，为 REITs 市场健康稳定发展营造良好环境，助力市场持续迈向规范化、高质量发展新阶段。
编辑：王柘
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