文 |酒管财经
「南万科、北华远」，这句话曾在房地产江湖回响多年。
如今，华远地产也在高光中陨落，选择躺平去做 「包租公」 了。
然而，「去地产化」 转型酒店和长租公寓业务的华远地产最近却频遭质疑。
近日，有投资者在公开平台质疑称：「退房后的华远，酒店和物业根本不足以支撑 20 亿流通盘，如果不注入其他资产上市公司只是一个空壳，迟早退市。」
华远地产积极回复：「未来公司将构建以酒店+物业+长租公寓为核心的业务组合，盘活存量资产，实现业务多元化」。
不过，似乎仍未打消市场疑虑。
一定程度上，华远地产像是一个 「万花筒」，从这个浓缩的微观视角，能窥见更多房企转战酒店、公寓等轻资产行业的活跃与喧嚣。
在剥离了占其营业收入 97.54% 的地产开发业务后，华远地产的轻资产业务经营情况如何？能否支撑起 20 亿的流通盘？一切仍是个谜。
转做包租公的华远赚到钱了吗？
前不久，华远地产宣布计划将名称变更为北京华远新航控股股份有限公司，而公司的证券简称也将从 「华远地产」 改为 「华远控股」。
其在公告中明确提出，公司的经营范围新增物业管理、酒店管理及长租公寓经营等，未来将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向。
不过，从其最新披露的财报来看，这几项业务的发展规模仍相对有限。
酒店业务方面，据其官网介绍，目前公司的酒店产品线共有三个，包括城市商务酒店系、城市精品酒店系和休闲度假酒店系。
其中，城市商务酒店主要系长沙君悦酒店、长沙空港凯悦嘉轩酒店；
而华远地产如今最能拿得出手的酒店资产便是长沙君悦酒店。
据了解，2024 年长沙君悦酒店入住率均在 80% 以上，而据文旅部数据显示，长沙市五星级酒店 2024 年的平均入住率为 72.48%，长沙君悦酒店的表现一定程度上要优于长沙市整体水平。
《酒管财经》 查询多家 OTA 平台发现，其大床房近期每晚房价 （不含早） 在 980 元—2025 元不等，与周边的长沙柏悦、长沙尼依格罗、万达文华等豪华酒店处于同一水平。
城市精品酒店系则包含了华瑞和酒店 （长沙）、华中心酒店 （北京）；
而休闲度假酒店系官网中暂未披露相关代表产品。
值得注意的是，2024 年 4 月，华远地产曾成立北京华远新航酒店管理有限公司。
当时，业内认为这是其扩张酒店运营业务的重要一步。
长租公寓方面，华远在财报中只是略有提及，公司长租公寓板块将专注于打造中高端租赁社区，品牌锚定于中端偏上的价值区间，此外，控股股东华远集团拥有 81 万平方米经营类物业，其中不乏长租公寓业务。
此外，华远还表示将新设立 「北京华远新航住房租赁有限公司」（暂定名，具体以工商核准为准） 进行长租公寓运营管理。
截至发稿前，《酒管财经》 在企查查上暂未查询到相关企业信息。
不只规模有限，酒店和长租公寓业务带来的业绩与利润也是微乎其微。
财报显示，房地产仍然是其营业收入的主要贡献业务，年内共计实现收入 43.08 亿元，占比达到 93.07%。
其次，酒店业务实现营收 2.18 亿元，同比减少 15%，物业服务收入 4473.68 万元，同比增长 80.61%，但是这两项业务加起来在总营收当中的占比还不足 6%。
不过，相较于房地产业务 14.27% 的毛利率，酒店业务 34.58% 的毛利率表现的相对亮眼。
业务规模较小、总体营收贡献有限，从当前的发展情况来看，华远地产的酒店和长租公寓业务似乎很难支撑起 20 亿的流通盘。
房企重塑转型逻辑：自主造血成共识
当地产存量开发见顶，也意味着行业需要开拓一些新的赛道。
今年，「加快构建房地产发展新模式」 已被写入政府工作报告。
2024 年以来，已有华远地产、格力地产、美的置业、冠城新材、中交地产等多家房企宣布退出房地产开发业务，转型轻资产。
但转型发展，谈何容易。
蓝光早将业务重心转移到了人工智能领域，但至今似乎并无建树，旗下 「西南地区亲子酒店天花板」 的蓝光己庄也被法拍；
早前转型全仓装配式建筑和现代农业的美好置业，业务未展现出支撑力。
转型跨界步伐太大，似乎很难成功。
不过，华润、龙湖等当前还在盈利的房企却成功开辟出自己的 「第二战场」。
财报显示，2024 年华润经营性业务利润贡献突破 40%，龙湖非开发业务营收占比超 20%。
冠寓、霞菲公馆、欢肆、蓝海引擎、佑佑宝贝、椿山万树 6 个运营品牌形成龙湖龙智资管的业务 「六大飞轮」，涵盖了长租公寓、服务式公寓、活力街区、产业办公、医养等多种业态。
图源：珑珠
值得一提的是，华远地产和华润置地颇有渊源。
2001 年之前，华远和华润是一家。
当时华远集团与华润集团旗下香港上市公司组成华远房地产股份有限公司，并于 1996 年在港上市，是当时全国最大的地产公司之一。
2001 年，华远集团将其持有的 18% 的香港上市公司股份转让给了华润集团，华远房地产改名为华润置地。
后来，华远集团单飞创办了房地产公司，发展成了今天的华远地产。
如今，相较于华润置地营收 20.68 亿元的酒店业务，华远地产还有很长的路要走。
不过，华润置地与凯悦成立合资酒管公司来拓展旗下木棉花酒店发展规模的 「联姻借力」 路径，华远地产或可借鉴。
当七成房企仍在亏损泥潭中挣扎，这场行业大洗牌已经演变为 「第二曲线」 业务能否提供稳定现金流的终极较量。
过去依赖高杠杆、快周转的发展模式已经难以为继，行业需要寻找新的增长点和发展模式。
部分房企尝试输出自有酒店或长租公寓品牌和管理，走轻资产模式转型之路实现自主 「造血」。
近几年，万达、世茂、金茂、绿地、华润、碧桂园、九龙仓等诸多房企，陆续将酒店业务独立出来，并创立自有品牌。
这些房企如今已不再满足于只做拿钱投资开酒店的业主，而是想从酒店行业赚钱回来。
另据中指研究院发布的 2025 年 3 月中国住房租赁企业规模排行榜显示，有 11 家房企系、9 家地方国企系、6 家创业系、3 家酒店系、1 家中介系，房企几乎占据半壁江山。
图源：龙湖 Longfor
其中，2024 年龙湖资产管理整体收入为 31.8 亿元，长租品牌 「冠寓」 租金收入 26.5 亿元，较去年同期增长了 4%，贡献占比高达 83%，提供了稳定的现金流和可观的利润贡献，成为龙湖资产管理航道的重要支柱。
不难发现，不少转型中的房企已不再是单纯的开发商，而是进化为生态服务商，也预示着房企正在从 「赚快钱」 转向 「赚长钱」 的商业模式。
放眼当下，地产行业的阵痛仍将持续，在这场生死突围中，房企们需要完成三重蜕变：
从土地红利转向运营红利，从规模导向转向利润导向，从开发商转向服务商。
不过，转型之路道阻且长，也正如华远年报所言：「驰而不息，行则将至。」
每当潮头成了前浪，总会有新的后浪前仆后继。
时代从不缺浪尖，缺的是周期轮转中继续逐浪的勇气。
