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房企财报陆续出炉，不出市场意外，中国海外发展 （以下简称“ 中海地产”） 再次交出一份优秀“ 成绩单”。
3 月 31 日，中国海外发展披露 2024 年全年业绩：报告期内公司实现营收 1851.5 亿元；实现净利润 156.4 亿元，处于行业领先水平；实现销售额 3106.9 亿元，同比增长 0.3%，是 TOP10 房企中唯一销售额正向增长的企业。
更难得的是，在积极进取的背后，中海的财务表现依旧优秀：2024 年公司资产负债率 55.8%、净借贷比 29.2%，均处行业最低区间；加权平均融资成本 3.1%，为行业最低水平。全年经营性现金净流入 464.5 亿元，创历史新高。
在地产下行周期，市场对中海最大的印象莫过于一个“ 稳” 字。而眼下，中海正用实实在在的业绩向市场传递信心—— 中海不仅要稳，而且还在稳中求进。
“ 稳” 字当头
2024 年地产行业还在止跌企稳。克而瑞数据显示，2024 年百强企业销售总额、销售面积分别为 39483.8 亿元、19546.3 万平方米，同比分别下降 26.0%、24.4%。
在这样的市场环境之下，中海 2024 年实现权益销售额排名行业第一，成为行业内唯二两家销售额过 3000 亿的房企之一。
这样一份进取的成绩单背后，是中海稳健的经营底色，主要体现在两个“ 稳” 字：一是战略布局的“ 稳”。中海坚持地产开发主航道不动摇，持续对超一线、部分强二线的城市深耕；二是财务底线的“ 稳”。中海不受外界干扰，坚决保障财务安全。
相较于其他跨界多元化的房企，中海业务上的稳健体现在坚定围绕地产开发拓展业务版图。
在地产开发主航道上的战略前瞻性布局上，中海的土地储备高度聚焦，持续聚焦高能级城市的城市深耕。2024 年中海是唯一一家拿地金额超过 600 亿的房企，在一线城市投资权益比超过 70%，一线+强二线达 91%。
董事局主席颜建国在交流会也提到，“ 此次取得成绩得益于公司加强聚焦一线城市的投资策略。2024 年，公司在北上广深及香港的销售额合计 1640 亿元，占公司整体销售的 61%，并在上海、北京、深圳均位居当地市场第一，上海以 704 亿元创公司单城年销售额纪录。”
一直以来，市场素有超一线城市=房企的"诺曼底"的说法。背后的核心原因就在于，在面对市场下行周期时，超一线城市具备更强的稳定性和确定性。数据也佐证了这一观点。当全国商品房成交量及价格显著下滑时，只有北上广深等楼市率先完成了止跌反弹。
财报数据显示，2024 年中海平均销售单价同比上涨 16.62% 至 27048 元/㎡。在量价齐跌的房地产市场，中海的高销售单价也为未来的利润释放打下牢固基础。
中海财务上的稳健，则体现在公司财务上的高度自律，为其构筑了穿越周期的核心壁垒，体现为“ 三低一高” 特征。
所谓“ 三低一高” 是指公司融资成本低，资产负债率低、净借贷比低及现金流量高。具体来看，2024 年中海负债率持续优化，资产负债率 55.8%、净借贷比 29.2%，均处行业最低区间；现金短债比达 3.5 倍。
在标普、惠誉双 A 评级加持下，公司加权平均融资成本 3.1%，为行业最低水平。
此外，经营性现金流强劲，全年经营性现金净流入 464.5 亿元，创历史新高。同时账上持有银行存款机现金 1241.7 亿元。在行业普遍现金流承压背景下实现“ 投资升、负债降、现金流稳” 三重目标协同。
尽管地产行业经历了三年时间的痛苦调整，但是地产行业的市场空间依旧足够。当前中海凭借着强定力、稳财务的策略，将行业挑战转变为发展机遇。
进取的野心
从政策上来看，3 月上旬召开的两会，政府工作报告明确实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，并确立了 2025 年 GDP 增长 5% 的目标；从市场上来看，经历三年多的大力去库存，房地产供需结构显著改善，市场更加健康。
政策推动力及市场推动力正推动房地产市场逐步回暖。而中海过去几年持续逆周期布局的高能级城市的土地储备，是中海进取的压舱石。
2025 年以来，中海延续在超一线、强二线积极拿地动作。得益于强悍的资金优势，仅在今年拿下北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门等地块，累计投资额逾 207 亿元。
比如，以 75.02 亿元拿下海淀树村 35 号地，创北京楼面价新高；以底价 40.08 亿元摘北京丰台西南郊冷库地块，为今年全国首个城中村改造项目，成交楼面价为 5.8 万元/平方米。
从中海拿地的金额和项目，不难发现一个趋势：中海拿的地品质越来越好了。这体现了中海对市场和政策的敏锐判断。
颜建国在投资者交流会上也指出，“ 最近地方政府也优化供地结构，更多推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。”
更多优质土地的流出，对中海来说恰逢其时。
2024 年，中海通过“ 核心地段+顶级产品” 组合，重新定义市场定价权，验证了中海对塔尖客群的精准把握能力。上海徐汇滨江的领邸玖序项目“ 五开五罄”，累计销售额 282 亿元；深圳深湾玖序以 13 万/㎡的单价突破片区上限，首开即揽金 156 亿。
在业绩会上，颜建国表示：“ 去年上海建国东路项目以及在上海、北京、深圳等多个玖序系项目逆势热销，量价兼得，货值较预期超出 70 多亿。”
事实上，改善性需求逐步成为行业主流，也与当下建设“ 好房子” 政策遥相呼应。两会期间，‘ 建设好房子’ 首次被写入政府工作报告。为适应人民群众提升居住品质的需要，住房城乡建设部 3 月 31 日发布国家标准 《住宅项目规范》。
新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。
当下，中海已经率先完成了“ 好房子” 样板试点的落地。2024 年 9 月，中海“ 高性能+好服务” 好房子综合解决方案亮相由住房和城乡建设部指导、中国建筑集团主办的中国建筑科技展，成为展览最大亮点之一。
而在地产开发之外，中海布局多年“ 明天” 业务—— 商业物业板块也表现亮眼。
年报数据显示，2024 年中海商业物业板块收入 71.3 亿元，同比上升 12.1%。
商业物业收入在中海的战略中被划分为明天业务。目前来看，“ 明天” 业务正在成为中海的第二增长曲线。
管理层在交流会上指出，商业板块给中海利润贡献已经超过 10%。
据悉，中海商业 2025 年将有 8 个项目入市，其中有 6 个项目位于一线城市。随着这批项目入市后，中海的一线城市收入占比将继续提升，不断为公司注入新的发展动能。
管理层对于商业物业板块的发展信心十足。在投资者交流会上，管理层也给出了商业物业板块将锚定 2025 年双位数增长的进取目标。
长期主义的红利
在上市房企里，中海是为数不多的与投资者共享发展成果的房企。
年报显示，中海 2024 年全年派息 60 港仙，核心派息率达到 38.2%，较去年提升了近 6 个百分点。iFind 数据显示，从 2020 年以来，公司年度派息率均高于 30%，自上市以来累计派息总额超 1200 亿港元。
市场上曾经有句话，中海是一个稳健的企业，负责任的企业，市场最不需要担心的就是中海。而现在，中海也一直用行动践行这句话。在业绩问答会上，有机构投资者提及管理层对分红及未来分红的看法时。
管理层的回答十分诚恳：“ 在 2025 年、2026 年、2027 年公司会保持稳健经营，稳健公司的利润，稳健基本盘，引领行业。一起做时间的朋友、做耐心资本、做长期资本，一起分享长期主义带来的红利。”
中海的大手笔分红也彰显了其未来的发展信心。眼下来看，中海不仅有“ 好城市”、“ 好地皮” 和“ 好房子” 共同推动中海发展质量提升和市场美誉度，还有“ 今天”、“ 明天” 和“ 后天” 业务接力公司未来营收及净利润的增长，筑牢了稳的基石、拓展了进的空间。
在谈及下一个五年发展规划时，管理层也给出了自己的思考：“ 下一个五年，中海依旧将坚守不动产开发运营主航道。虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道，成为品质与服务领先、效率与效益领先、品牌与国际化领先的卓越企业。”
某种程度上说，在地产行业大分化渐入尾声背景下，像中海这样，既有稳的底气，又有进的动力的头部房企，正迎来自己最好的时代。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜张小夏）
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