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财联社 4 月 14 日讯 （记者 李洁）「销售单价降 2 万，总价 250 万起上车深圳龙华中心」，这一极具诱惑力的销售价格，将深圳一楼盘推向了风口浪尖。
位于深圳龙华区的幸福城臻园项目因大幅降价，4 月 13 日不仅出现 「千人排队」 抢房，还因开盘现场混乱、保安为维持秩序向人群喷洒辣椒水，引发舆论哗然。这一成为市场关注焦点的事件，被认为是深圳部分开发商 「以价换量」 的一个缩影。
发生上述事件后，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司于当日中午发布致歉声明，称涉事保安为私自携带并使用辣椒水，已对其严肃处理，并承诺优化现场流程、接受社会监督。
龙华区住建局也在当天约谈企业，责令全面整改、加强秩序保障。随后，龙华区立即成立由区住建、市监、公安等部门组成的联合调查组，对该楼盘涉及的现场销售相关情况进行调查， 据联合调查组发布的情况通报，涉事保安已被依法行政拘留。
「一二手倒挂」 再现江湖
深圳一楼盘再现久违的千人深夜排队抢房景象。
4 月 13 日，位于深圳龙华区的幸福城臻园项目 3 栋住宅楼开盘销售，因开发商采用 「先到先得、取号选房」 模式，4 月 12 日 18 时起便有购房者提前排队，至 13 日开盘前，队伍绵延数百米，人数超千人。
按网上流传的照片和视频，项目开盘后现场人流密集，引发插队、推搡，一名兼职保安为控场喷射辣椒水，场面一度失控。
「幸福城臻园之所以出现千人深夜抢房，核心是大幅降价带来的一二手价格倒挂，折后单价远低于周边二手房和同片区新房。」 中指院深圳分院高级分析师孙红梅告诉记者。
知情人士向记者介绍，此次幸福城臻园推出 217 套房源，总价 247 万元起，折后均价约 3.95 万元/平方米，较首次备案价 6.46 万元/平方米降幅超 38%，较同片区二手房均价 4.9-5.2 万元/平方米低约 1 万元/平方米，单套可省 50-80 万元。
「与周边在售新房相比，单价低约 1 万元/平方米，总价门槛下降 50-100 万元。除价格具有较强吸引力，龙华中心区成熟的地铁、商业、教育配套，以及 66-90 平方米小户型低总价优势，再加上先到先得模式制造的紧迫感，多重因素集中引爆刚需购房情绪。」 孙红梅称。
为何该项目降幅如此之大？深圳中原研究中心高级研究员邹少伟向记者表示，降价促销原因为，楼盘整体去化速度缓慢，开发商此举意在加速去化回笼资金。
另一位分析师告诉记者，该项目此番大幅降价，根源在于前期去化情况不理想、库存与资金压力不小。其介绍，该项目首次入市推出 861 套房源，仅售出 124 套，去化率约 14.4%。加之龙华片区新房供应充足、竞争激烈，项目自身容积率高、居住密度大难以吸引高端客群，只能转向刚需市场 「以价换量」。
「先到先得」 为何被叫停？
此次事件中，除大幅降价，引发监管关注的还有 「先到先得」 这一原始销售模式。
对于开发商营销为何从摇号转向 「先到先得」，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主要原因在于开发商在营销策略上 「出奇招」，有意制造奇货可居的信号，将市场注意力积聚于项目上，以获得快速销售的市场效果。
孙红梅认为，「先到先得」 销售模式流程简单、去化效率高，在深圳非热点楼盘 （认筹比未超 1:3） 中合规，但公平性差，易出现排队占位、现场混乱，滋生 「锁房费」 等违规行为。而公证摇号更公平、更规范、风险更低，是政策鼓励且热点楼盘强制采用的方式。
有分析师认为，幸福城臻园虽引发排队，但属 「降价促销导致的短期过热」，非政策定义的 「热点楼盘」，采用先到先得原则即使合规，但秩序管理和公平性明显弱于公证摇号。
由于该项目产生的负面影响比较大，相关监管部门已经介入。
4 月 13 日中午，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司就此事致歉，称兼职保安私自携带辣椒水并使用，已处理涉事人员，将优化现场流程，建立沟通渠道，主动接受大家监督。龙华区住建局在事发当天已迅速介入，约谈企业并责令整改。
当日晚间，龙华区立即成立由区住建、市监、公安等部门组成的联合调查组，对该楼盘涉及的现场销售相关情况进行调查。
据联合调查组情况通报，目前，公安机关已依法对涉事保安人员杨某某予以行政拘留。住建部门已约谈项目开发企业深圳市鸿耀泰实业有限公司，责令其立即采取整改措施。市监部门已对该项目开发企业价格备案情况进行调查。涉事企业已就现场秩序管理失当问题公开致歉，并表示将严肃处理相关责任人，全力配合调查整改。即日起，龙华区将全面开展房地产销售行为专项整治，全力维护群众利益及社会公共秩序。
李宇嘉表示，按照商品房预售管理规则，单次售价调整幅度超过 15% 就要重新备案。近年来，随着市场价格波动频繁，为了促进销售，该规则执行有所宽松。「但该案例造成了较坏的影响，可能会再次调整市场对片区价格的认识。」
是否会引发 「价格战」？
据深圳市住建局数据，截至 2026 年 3 月末，深圳龙华区新房可售套数为 7091 套。市场预计，该区年内还有 20 余个新盘计划入市，供应持续放量。
在此背景下，多位分析师告诉记者，幸福城臻园的 「腰斩式」 降价，也引发了项目周边是否会出现 「价格战」 的讨论。
「龙华整体供应较大，项目价格大幅降价后，对周边竞品形成较大压力，若加速去化，不排除周边开发商会出现跟随降价的可能性。」 邹少伟认为。
在李宇嘉看来，尽管个案会获得销售短期业绩，但对片区内其他类似项目和二手房价格，可能会造成一定的冲击。
邹少伟表示，当前深圳楼市仍未彻底企稳，定价偏高、去化缓慢的项目普遍采取以价换量策略。「若无新增政策加持，小阳春过后市场仍将以调整为主，以价换量仍是主流。」
从市场成交情况来看，深圳市房地产信息平台数据显示，2026 年 3 月新建商品房共成交 5081 套，环比大涨 108.8%，同比下降 11%；另据深圳市房地产中介协会统计，3 月，深圳二手房共计录得 7225 套，环比大涨 151.2%，但同比下跌 6.2%。
孙红梅表示，预计 2026 年深圳楼市将整体低位盘整筑底，呈现量涨价稳、结构分化格局。刚需低价盘以走量为主，核心区与改善型项目相对平稳，外围及高库存片区以价换量将成常态，整体房价无大幅波动空间。
「此次千人抢房并非深圳楼市全面回暖信号，而是高库存片区进入深度以价换量阶段的标志，一定程度反映出刚需对极致性价比房源的集中释放，而非市场整体升温。」 孙红梅补充道。
