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财联社 1 月 23 日讯 （记者 王玉玲）当前，券商资管正经历从依赖牌照红利和通道业务，向比拼主动管理能力和产品创新能力的根本性转变。财联社记者了解到，不少券商资管瞄准 REITs 业务蓝海，正抓紧构建差异化竞争优势。
自 2020 年 4 月 REITs 试点启动以来，市场认可度不断提高，截至 2025 年年底，境内公募 REITs 市场总发行产品数量达 79 单，总发行规模 （含扩募） 突破 2100 亿元。历经 5 年时间，我国 REITs 市场已成长为亚洲第一、全球第二大 REITs 市场。
沪深交易所多次强调，要加快推进多层次 REITs 市场建设，积极探索构建 Pre-REITs、私募 REITs、公募 REITs 协同发展的多层次 REITs 市场，为更多类型不动产提供全生命周期的服务。
面对 REITs 这个万亿元级蓝海市场，多家券商资管对财联社记者表示，REITs 业务在公司内部被定位为战略业务，将作为未来的重点业务来抓。
多家券商资管将 REITs 定位为战略业务
受益于监管端政策持续发力、优质资产持续供给上新、低利率环境下稳定红利资产的需求旺盛以及底层资产经营企稳向好等利好因素，2025 年公募 REITs 市场保持快速发展和较高关注。券商资管也在这一领域加速布局，不少公司将 REITs 作为重要的战略业务来抓。
国泰海通资管告诉财联社记者，公司将公募 REITs 业务视为金融服务实体经济和推动经济高质量发展的重要抓手和切入点，将其定位为战略业务，不仅是公司自身，更是基于国泰海通证券的重点发展方向。
「公司在集团统一领导下，坚持集团协同合作，设立公募 REITs 业务促进委员会，并形成包括资管、投行、投资、研究及做市等相关业务部门在内的 REITs 业务协同展业机制。聚合公司整体资源，为发行人提供从项目发行、投资、做市，到前端 Pre-REITs、机构间 REITs 以及股权投资等涵盖公募 REITs 全产业链的综合金融服务。」 国泰海通资管表示。2025 年，国泰海通资管完成全国首单市政及供热 REIT-济南能源 REIT 的首次发行，以及临港创新产业园 REIT 和东久新经济产业园 REIT 的第一次扩募发行，形成 「首发+扩募」 业务双轮驱动格局。
财通资管近年来搭建 「一主两翼」 业务架构：以固收、权益、量化、FOF、衍生品投资等传统投资研究为 「主体」，以 ABS 与 REITs 为代表的投融联动业务、以及服务于上市公司的资本市场创新业务为 「两翼」。
「当前公司投融联动业务兼具功能性和战略性，功能性体现为深入服务实体经济，深耕浙商浙企；战略性则是为打造公司差异化竞争优势。」 财通资管表示。2025 年，财通资管在探索公私募 REITs 联合发行模式方面，参与了全国首单长江经济带主体贴标类 REITs 等创新项目的发行。同时公司还在上交所申报了全国首单农贸市场类机构间 REITs 产品，并积极推进多个公募 REITs 项目申报与储备。
低利率环境下，公募 REITs 作为一种另类的现金流资产具备较高的配置价值。2025 年财通资管发行以公募 REITs 为主策略的各类资管产品超 10 支，广泛参与到各类公募 REITs 的投资配置中。
德邦资管将 ABS 与 REITs 作为公司 「双核驱动」 战略中的核心业务支柱之一。「我们将把资产证券化业务 （ABS 与 REITs） 不仅打造成服务实体经济、高效盘活存量资产的重要金融工具，更建设为公司可持续增长的核心收入来源和差异化竞争优势的战略支点。」 德邦资管表示。
2026 年是 REITs 高质量发展的关键窗口期
「2026 年将是 REITs 业务高质量发展的关键窗口期。」 德邦资管对财联社记者表示，监管层明确推动常态化发行与扩募机制，资产范围也从传统基础设施逐步拓展至消费基础设施、新能源、数据中心等新兴领域。特别是 2025 年 12 月证监会正式发布商业不动产 REITs 试点政策，标志着我国 REITs 市场进入全面扩容阶段。考虑到国内拥有万亿级的基础设施及其他存量资产，而当前证券化转化率仍处于较低水平，在 「盘活存量、优化结构」 的宏观政策导向下，REITs 作为高效金融工具，具备长期、可持续的增长潜力。
财通资管总经理助理叶晓明认为，REITs 市场将呈现 「存量盘活」 与 「高质量发展」 并重的态势。可以关注三条主线：一是抗周期的 「核心消费资产」，类似于新加坡某龙头商业机构在中国布局的成熟购物中心，这类资产可产生持续现金流，是 REITs 市场的 「压舱石」。二是政策强力支持的 「新资产」，比如保障性租赁住房和数据中心，这些资产不仅有政策红利，且符合国家战略发展方向。三是运营效率提升明显的 「潜力资产」，借鉴新加坡某龙头商业机构的 「双基金」 模式，那些可以通过市场化、专业化运营来提升净收入的资产，将展现出更强的增值潜力。
财通资管未来将持续加大资源投入，完善产品创新与业务协同机制，持续提升 ABS/REITs 全链条服务能力，全面提升市场竞争力。「公司已将商业不动产 REITs 作为重点工作来抓，力求覆盖从浙江省到全国、从国企到大型民营公司等多样实体经济主体，从更广范围、更深层次参与到扩大有效投资的金融活动中。」 财通资管表示。
国泰海通资管表示，在公募 REITs 业务上的发展规划将围绕 「深耕区域、服务民生、赋能实体、提升能力」 四大核心展开，打造行业领先的 REITs 综合服务平台，为资产盘活提供全方位解决方案。
一是立足长三角，聚焦京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带等重点区域，通过区域化深耕资产，除了新能源、产业园、仓储物流、保障房等相对成熟的资产类型外，进一步积极拓展商业、新基建、养老、景区、市场化长租公寓等符合政策方向的资产类型。二是重点布局保租房、新能源、市政等民生领域，通过创新产品设计，引导更多社会资本投入民生工程，提升公共服务供给效率。三是针对具有存量资产盘活需求的实体企业，提供 「投行+资管+运营」 的一站式服务。四是布局 REITs 全产业链业务，形成核心技术优势。一方面，持续建设专业化团队，引入资产运营、法律合规等领域的人才，打造复合型服务能力；另一方面，加强 ESG 建设、数字化赋能，提升资产筛选、运营管理及信息披露的效率和透明度。
「投行基因+全业务链」 是券商资管公募 REITs 业务优势
事实上，公募 REITs 已是券商资管和基金公司竞相布局的重要赛道，两者凭借各自资源禀赋，在资产管理、运营能力等维度展开差异化竞争。
华泰证券资管近年也持续发力 REITs 业务，该公司以基金管理人参与的已上市公募 REITs 产品为 4 只，首发规模合计 66.62 亿元，涉及高速公路、仓储物流、产业园区、租赁住房行业。在华泰证券资管看来，证券公司资管子公司与基金公司在公募 REITs 业务上竞争，应重点构建以投行联动、产业深耕和综合服务为核心的差异化优势。
「相较于基金公司，券商资管的差异化起点在于其作为 REITs 市场的核心参与者和重要资金来源。券商自营是公募 REITs 流通盘的绝对主力，这为资管子公司提供了深厚的市场理解和资产获取渠道。券商资管不应仅扮演被动投资人，而应依托券商母公司的全业务链优势，成为连接资产端、资金端和资本市场的生态构建者。」 华泰证券资管表示，券商资管可以从投资能力、业务模式及价值链条进行差异化发展：
在投资能力方面，超越传统的二级市场配置，建立对基础设施资产的主动定价和管理能力。将 REITs 深度融入 「固收+」 及多资产配置策略，并利用量化模型辅助判断估值。核心是培养对底层资产的现金流预测、运营提升和价值重估的专业能力，实现从 「交易金融产品」 向 「管理实体资产」 的跨越。
在业务模式方面，突破 「发行-投资」 的线性模式，布局 「Pre-REITs—发行保荐—战略投资—二级交易—资产管理」 的全价值链。资管子公司可协同券商投行部门，早期介入资产孵化 （Pre-REITs），并在 REITs 上市后，凭借对资产的深刻理解，提供专业的资产管理服务，实现从 「发行服务」 到 「资产管理」 的转型。
在价值链条方面，放弃 「大而全」，追求 「专而精」。可结合股东背景或区域资源，深耕如新能源、产业园、保障性租赁住房等特定领域。通过与产业资本深度绑定，在细分赛道建立深厚的行业认知、资源网络和独特的管理能力，成为该领域的专家型管理者，构建牢固的护城河。
财通资管认为，与基金公司相比，资管公司的独特优势在于能力适配性。一般来说，公募基金等财富管理机构在布局不动产投资时，更侧重通过分散化实现风险收益平衡。资管公司在单一资产管理上，具备精细化运营的能力与经验，可深度介入资产定价、运营提升与退出全流程，通过 「投行+投资+运营」 一体化模式，打通项目前端孵化与后端退出路径，实现精细化服务与资产价值的双向提升。
德邦资管表示，相较于以公募 REITs 发行与管理为主的基金公司，券商资管的核心优势在于 「全链条+投行基因」 的复合能力。
一是产品体系更完整。可提供从 ABS、CMBS、类 REITs、机构间 REITs 到基础设施 REITs（含上市后管理） 的一站式解决方案，满足原始权益人在不同阶段、不同场景下的资产盘活需求，而非仅限于公募发行环节。
二是资产端整合能力更强。依托券商背景及母公司投行资源，在底层资产筛选、法律结构搭建、税务筹划、资产重组等方面具备专业优势，能够更高效地识别并优化符合 REITs 标准的优质资产。
三是兼具 「投资+投行」 双重视角。券商资管既理解原始权益人的资产出表、融资诉求，也熟悉机构投资者的风险偏好与配置逻辑，因而在产品结构设计、估值定价与价值挖掘上更具灵活性与创新性。
