文 | 酒管财经
10 年前酒店常改成写字楼。如今，写字楼又反改作酒店。
近日，佛山原农行总部大楼宣布将启动改造，转为全季酒店。这座老建筑在空置 2 年后，终于迎来了转机。
这并非个例。纵观近两年社会上的老旧物业资产，公寓改酒店、写字楼改酒店、商场改酒店等改造案例频频出现。
对酒店来说，办公楼、商场、公寓等存量物业一般位于核心商圈或交通枢纽，客源稳定，契合其选址需求；对存量物业来说，酒店业态抑或是其高空置、难去化的突围风口。
这种改造趋势正成为越来越多投资人的选择。
01 空置 2 年的金融地标改成酒店了
近期，佛山市建鑫住房租赁有限公司与华住集团正式签署物业租赁协议，也代表这座 36 年的地标性建筑将启动改造，以全季酒店的新身份归来。
消息发出后，不少网友在社交平台上评论：
“ 期待，原农行总部那一段，感觉死气沉沉好几年了；”
“ 希望楼顶保留原有特色进行改造，可以作为一个打卡点；”
“ 地段真的很不错，盘活了挺好，但附近酒店真不少；”
据了解，祖庙路 74 号办公大楼于 1988 年建成，最初作为中国农业银行佛山分行总部大楼使用，后成为佛山 30 多年间的金融地标。
图源：高端酒店汇
直到 2023 年，佛山农行总部搬迁，原祖庙路 74 号大楼开始空置。
其实，原佛山农行总部大楼的“ 重生”，仅是城市老旧物业转型升级的一个缩影，类似老旧物业改成酒店的改造项目还有很多。
今年 10 月，上海阳光城总部大厦以 13.1 亿元拍出，将转型为酒店或租赁住房。
公开资料显示，滨江国际广场 1 号楼建成于 2017 年 8 月，并更名为“ 阳光控股大厦”。2022 年起，阳光城为偿还债务，抵押滨江国际广场 1 号楼并多次拍卖，上架 1 年，4 次流拍，最终在今年以 13.1 亿元售出。
图源：澎湃新闻
据悉，买家为格美集团关联企业。该公司透露，看中上海规划带来的机遇，将在此处“ 商改住” 或“ 商改酒”。
无独有偶。近期引发网络热议的“ 天下第一水司楼” 改造项目，同样以高档酒店的业态在国庆期间亮相。
另外，还有今年 10 月武汉江汉区越秀国际金融中心 T4 栋写字楼将启动改造，计划投资 1.8 亿元打造源宿酒店。
上述种种，何尝不是中国无数城市老旧物业的共同境遇—— 它们占据着城市的核心区位，却功能褪色，甚至空置荒废。
那么，如何才能让这些老旧物业焕发新生？
为老空间匹配一个符合当代需求的新功能。其中，改造为酒店，即为一个极具魅力的优选项。
据开发主体统计，利用既有建筑改造的成本比新建建筑低约三分之一，也为功能转换提供了可行性。
02 酒店集团抢滩存量改造新蓝海
要么在挣扎中归于沉寂，要么在转折处迎来新生。
高度关注盘活存量资产议题的背后是正经历转型的中国地产。早在 2019 年，RET 研究中心数据就表明，我国商业建筑的存量面积已达到 90000 万平方米，现在只会更甚。
图源：产经头条
在这个阶段，这些商业建筑或多或少都面临类似困境：经营模式局限，硬件老化等。改造更新势在必行，而其基本守则就是追求坪效最大化以及资产保值和升值。
面对老旧物业存量改造的巨大市场，各大酒店集团也迅速纷布局品牌，抢占这片“ 存量改造” 新蓝海。
华住集团率先发力，“ 美好家族” 系列成为存量市场赋能焕新的专业品牌矩阵。
美好家族是原华住“ 美仑家族” 升级而成，包含美爵、美仑美奂、美仑国际、美仑四个酒店品牌。
其中，美仑酒店定位中高端存量焕新酒店品牌；美仑国际酒店定位高端全服务酒店品牌；美爵酒店定位国际高端全服务酒店品牌；美仑美奂酒店定位国际高端新奢精选酒店品牌。
相比华住的全品牌系列，亚朵集团的创新显得更为轻量化。亚朵 3.5SE 通过对存量酒店空间的改造优化，为用户提供超预期的空间及精致体验，进一步提升酒店溢价能力。
而东呈集团旗下的柏曼酒店，以“ 医美式改造” 为核心，针对存量酒店提供精准改造服务，用单房造价 3-5 万元证明了存量改造的价值。
除此之外，入局存量改造赛道的头部酒店集团还有很多。
锦江酒店 （中国区） 推出“ 金蝉计划”，针对存量酒店提供轻量化改造方案；首旅如家旗下的万信，作为中高端精选服务品牌，通过“ 百筑店基” 计划为存量酒店提供一站式改造方案。
艺龙酒店科技旗下的艺龙安云店，专注存量中档酒店数智化改造；梵花世纪酒店集团旗下的凡花悦璟，通过灵活的改造方案已成功落地多个存量改造项目，如衡阳天成大酒店、佛山旋宫酒店等。
璞廷酒店集团旗下的纽宾凯怡亭酒店品牌，以“ 一店一设计” 理念和“ 投资-改造-运营” 一体化模式，专注于存量资产激活。
03 老旧建筑如何焕发新生
随着酒店业进入存量时代，品牌们需要格外重视存量资产的改造与更新。
或许，未来投资人比拼的不再是谁能改好一栋楼，而是谁能让其一栋老旧建筑通过改造不再沉默。
每十年高端酒店客房新增数 图源：仲量联行
当客房新增数量走上快车道，地产正经历转型，作为城市经济循环的重要一环，老旧或空置建筑改成的酒店该如何突破桎梏，焕发新生？
正如上文中所说，老旧建筑改为酒店是一项双向共赢的项目，然而并非所有的老旧物业资产都适合改为酒店。
首先，从酒店角度来说，地段是关键因素。
比如上文中提到的原佛山农行大楼项目，是佛山市 30 多年间的金融地标建筑，地处佛山商业的黄金地带。其中佛山项目属于超核商务区，具备做中端酒店的区位逻辑。
其次，从经营模式看，自持物业与租赁型物业也存在很大区别。
一位从事酒店投资的业内人士分析称，租赁型物业看似比自持物业挣钱，但租赁性投资成本越来越高，需要大量经验、资金、还要有好物业，入门门槛相较之前有所提高；自持物业则需通过产品分层、技术赋能和资产优化实现价值提升。
图源：海豚投资研究院
接着从建筑结构角度来说，主体形态是否具备现实基础。
近期热门的贵州独山“ 水司楼” 改造项目，改造前主体建筑自带吉尼斯纪录流量，高达 99.9 米，具备高端酒店建筑形态。
此外，为保证安全，拆除了大楼建筑存在消防隐患的木质结构，替换为钢筋混凝土框架与玻璃幕墙，使之更具实用性。
最后，政策支持同样不可或缺。
横琴粤澳深度合作区执行委员会 2024 年曾发布通知，将可申请临时改作酒店的建筑由原先的“ 存量空闲商业、办公物业” 扩大到“ 包含商业、商务办公、文化创意、高新技术及科研等用地中已完成竣工备案的建筑”。
山西晋城市曾出台 《既有建筑改变使用功能联合审查办法》，其中包含：商业、办公建筑内部的业态调整或者互换，包括商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房等属于正面清单，无需征求规划资源主管部门意见。
而擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的，利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染等问题以及严重影响周边环境的项目等，则被列入负面清单。
老旧物业的酒店化改造不是简单的装修工程，而是一场从定位、设计、改造到运营的系统性重塑。
当然，老旧资产改造升级时，酒店并非唯一答案。核心在于，我们要用发现的眼光，去看待每一座沉默的老建筑。
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