上海优化房产税政策：降低持有成本 释放消费潜力

财联社 9 月 19 日讯 （记者 王海春）上海对房产税政策，进行了优化。

据上海市财政局网站消息，上海近日发布 《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》。

相较于之前，本次出台的措施在哪些方面进行了优化？

「上海本次对房产税政策的调整，实际上是对 8 月 25 日出台的 『沪六条』 房地产新政的细化、落实。简单来概括，本次政策的重要变化在于，首套房暂免征收房产税，而符合相应条件的非上海户籍居民，房产税政策与本地居民看齐。」58 安居客研究院院长张波向记者表示。

按最新政策，对于高层次人才及持上海居住证的人才，以及居住证满 3 年的居民家庭，可享受两项利好政策：首套房免税、人均 60 平方米以内的二套房免税。

中指院分析师认为，上海房产税新政，将对非本市户籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前外环外满足条件的非本市户籍家庭不限购房套数，多项举措将形成政策合力，更有助于符合条件购房者需求的释放。

首套住房暂免征收房产税

张波指出，强调对高层次、紧缺人才的支持，是本次政策一个亮点，即凭居住证可直接享受首套房免交房产税。「这与上海人才战略深度衔接，旨在降低重点产业人群的置业成本、推进职住平衡，强化人才长期留沪意愿。」

《通知》 明确，对于持有上海市居住证并在本市工作生活的符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，和持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人，在上海新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税。

依照政策，此类购房者在上海市新购且属于家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过 60 平方米 （即免税住房面积，含 60 平方米） 的，新购的住房暂免征收房产税；人均超过 60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法的规定计算征收房产税。

对比来看，在 2011 年沪房产税暂行办法中，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，当时非本市户籍家庭在上海限购 1 套住房。近几年随着限购政策的持续优化调整，非本市户籍家庭在上海已经可购买多套住房，但二套及以上房产税仍需全额缴纳，增加了非本市户籍家庭购买多套住房的持有成本，一定程度影响了购房需求释放。

「本次优化政策落地后，符合条件的非本市户籍家庭购买二套及以上住房的房产税与本市户籍家庭采取同样的税收减免，将降低其住房的持有成本、促进需求释放，也将对市场形成一定带动效果。」 中指院分析师称。

此外，对于持有上海市居住证但不满 3 年的购房人，其上述住房先按暂行办法的规定计算征收房产税，待持有本市居住证满 3 年并在本市工作生活的，其符合第一条规定的免税住房和面积在本市居住证持证期间已征收的房产税，可予退还。

在易居研究院副院长严跃进看来，上海最新房产税政策中，非上海户籍居民免税内容和本地居民家庭口径一致，体现了政策宽松的导向。同时，措施关于人才标准或 「居住证满 3 年」 的要求，既反映出政策对人才的支持，也设定了相应的条件。整体上，各类购房需求都将在本次政策优化中获益。例如，对于三口之家，若置换 180 平方米及以下的二套住房将可以免税，这些措施更好实现了对改善性住房需求的支持。

「人均 60 平方米以内免征房产税，是上海房产税试点的暂行办法中已经明确的，而按照最新政策，新购住房，且该住房属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税原本只针对本市户籍居民家庭，非沪籍要满 3 年居住证，本次则明确采用 『先征后退』 的方式，这些措施的优化，意在更大限度实现公平化。」 张波在接受记者采访时说。

「沪六条」 后再发力

就本次上海优化房产税政策的时机，中原地产高级研究经理卢文曦表示，市场对 「金九银十」 有一定预期，但在交易层面，市场仍处于调整过程中，若使 「金九银十」 的成色更足，需要政策给予更多支持。

「从二手房交易视角观察，以价换量依旧是市场主流。以我们监测到的数据，截至 8 月份，上海二手房价格指数已连续下跌 4 个月，并且价格指数也位于本轮调整的低点，二手房挂牌总量继续在高位震荡，尤其是质量不高的房源，价格仍有回调压力。」 卢文曦称。

在此之前，上海于 8 月 25 日对房地产政策进行优化，出台包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。「沪六条」 调整了限购政策，对于符合条件的购房者，在外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行限购政策，同时，在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房。

卢文曦告诉记者，上海 8 月底出台稳楼市政策后，市场出现积极的变化。「以此来看，利好政策对市场企稳的作用，是比较明显的。」

上海链家监测数据显示，上海 8 月 25 日出台新政后三周，同比近 2 个月同期，上海链家新增二手房挂牌量增长 15%，其中外环外新增增长 21%；新增客户咨询量增长 12%，其中外环外增长 19%；二手房带看量持平，其中外环外增长 4%；二手房成交量增长 11%，其中外环外增长 15%。

从成交情况来看，据安居客监测数据，今年 9 月 1 日-18 日，上海新房成交 5319 套，环比、同比分别增长 42.1%、32.6%；二手房成交 11623 套，环比、同比分别增长 4.4%、36.1%。

在项目去化方面，据克而瑞数据，2025 年 9 月 1 日-14 日，上海新房日均去化率为 61%，较 2025 年 8 月全月 57% 的去化率以及 2024 年 9 月全月 49% 去化率，分别提升 4 个以及 12 个百分点。

克而瑞分析师认为，上海适销对路的高端改善盘集中入市，使得整体市场热度维持。总体而言，得益于核心城市热盘集中入市+项目强销期加强了营销力度，带动了短期项目去化率同比持增，9 月市场热度有望得以延续。

张波向记者表示，上海此次优化房产税政策是对 「沪六条」 政策的落实，尤其是，当前正值传统销售旺季，本次房产税优化措施落地，不仅有助于提振市场信心，也将进一步促进住房消费需求的释放，激发市场活跃度。