新华财经北京 5 月 8 日电 （记者高婷）7 日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三大金融管理部门负责人出席当日举行的国新办新闻发布会，介绍 「一揽子金融政策支持稳市场稳预期」 有关情况，并答记者问。以降低个人住房公积金贷款利率在内的稳楼市金融政策引发关注，这意味着持续巩固房地产市场稳定态势的相关工作进入实质部署阶段。
业内专家普遍认为，「一揽子金融政策支持稳市场稳预期」 对提振房地产市场信心、稳定市场预期具有积极作用；我国房地产市场既要稳定又要发展，这需要金融部门不断推陈出新设计出新的金融调控工具。
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公积金贷款利率下调 符合市场预期
记者此前调研时发现，经历 2024 年 LPR（贷款市场利率） 三次下调后，地方房贷利率大多跟随 LPR 下调，一些城市的商贷利率突破住房公积金贷款利率下限，利率倒挂现象愈发普遍，公积金贷款不再具有 「性价比」，下调公积金贷款利率的呼声越来越高。
中共中央办公厅、国务院办公厅近期印发的 《提振消费专项行动方案》 明确提出 「适时降低住房公积金贷款利率」。4 月 25 日召开的中共中央政治局会议强调，要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策。持续巩固房地产市场稳定态势。
5 月 7 日，中国人民银行宣布，自 5 月 8 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6%，其他期限利率同步调整。中国人民银行行长潘功胜说，此举预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过 200 亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。
具体到个人，100 万贷款本金、30 年期、等额本息的公积金贷款，政策前月供为 4136 元，政策后为 4003 元，减少 133 元。
另外，居民普遍关心的存量公积金贷款利率也将于明年 1 月 1 日起执行新的贷款利率。
「此次下调个人住房公积金贷款利率，体现出政策层面稳楼市、稳预期的明确导向，具有积极意义。」 中央财经大学商学院金融与财务管理系主任、数据管理研究中心主任张光利表示。
建诚智库首席研究员何田认为，原本更低的公积金贷款利率降幅大于贷款基准利率，将有效鼓励自有住房需求。此外，当前金融监管部门及时出台相关政策，有助于稳定市场企稳态势。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，在降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点带动下，商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。这将有效缓解计入物价因素后，当前实际居民房贷利率偏高的状况，是现阶段推动房地产市场止跌回稳的关键一招。
LPR 有望同步下调 为存量房贷 「减负」
经历 2024 年 LPR 三次下调后存量房贷减少的购房者，对 LPR 并不陌生、甚至每个月都会看看数据降没降，原因就在于 LPR 的变化直接关联房贷月供的变化。
7 日，中国人民银行宣布，下调政策利率 0.1 个百分点，即公开市场 7 天期逆回购操作利率从目前的 1.5% 调降至 1.4%，预计将带动 LPR 同步下行约 0.1 个百分点。
中指研究院政策研究总监陈文静说，本月 5 年期以上 LPR 有望同步下调 10 个基点，或从 3.6% 降至 3.5%，将进一步降低购房者置业成本。
「虽然 10 个基点的幅度不算明显，但有助于彰显偏松预期。特别是对于存量贷款，LPR 下行有助于存量贷款居民减轻利息负担和还款压力，助力提振消费。」 何田说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，若按此次 LPR 的变化，那么后续房贷利率就可以做到 3.01%。据此计算，对 100 万贷款本金、30 年期、等额本息的商业银行贷款来看，政策前总还款额为 154 万元、月供额为 4276 元；政策后总还款额为 152 万元、月供额为 4221 元。总还款额约减少 2 万元、月供额约减少 55 元。
银行信贷投放意愿增强 缓解房企和购房者资金压力
金融监管总局局长李云泽表示，房地产市场的积极变化在信贷数据上也有所体现。今年一季度，房地产贷款余额增加 7500 多亿元，其中新增个人住房贷款创 2022 年以来单季最大的增幅，住房租赁贷款同比增长 28%。
何田认为，一季度房地产贷款增加较快，特别是开发贷款增速表现好于住房贷款，表明银行业加大房企支持力度，从之前的回避开发贷款到现在更好支持房企转型。
张光利说，住房租赁贷款同比增长 28%，则体现出租赁市场作为住房体系重要组成部分的快速发展，结构性金融支持政策正在落地见效。这一观点与各地加快保障房建设，完善 「市场+保障」 住房供应体系的实际情况相吻合。
王青表示，降准 0.5 个百分点，向银行体系注入约 1 万亿长期流动性，这将增强银行信贷投放能力，并支持政府债券发行。
房地产发展新模式日益成熟 金融调控工具应推陈出新
中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，「一揽子金融政策支持稳市场稳预期」 对于促进房地产市场止跌企稳具有多重意义，彰显中央稳定楼市的决心和政策延续性，对提振房地产市场信心、稳定市场预期具有极大的积极作用。
李云泽指出，下一步将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。
何田表示，房地产新模式的转型，离不开金融工具的优化。随着房地产发展新模式日益成熟，银行信贷产品仍将发挥重要作用，我国城镇化水平已接近 70%，存量住房规模也不小，但围绕城市更新等领域仍有广阔的发展空间。
张光利认为，此次制度推进体现监管层对构建房地产金融长效机制的高度重视。相比以往偏重短期刺激的措施，如今更注重结构优化与可持续性，有望从根本上改善房地产融资生态。他说，我国房地产市场既要稳定又要发展，这需要金融部门不断推陈出新设计出新的金融调控工具。
展望未来，王青认为，预计下半年央行还会继续实施降息降准，货币政策在 「适度宽松」 方向还有充足空间，能够为有效对冲外部波动、稳定宏观经济运行提供关键支撑。
编辑：罗浩
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